Determinazione della plusvalenza per immobile superbonus
di Laura MazzolaLa Legge di bilancio per il 2024, all’articolo 1, comma 64, lett. b), ha modificato l’articolo 68, comma 1, Tuir, prevedendo che la plusvalenza da cessione di immobile oggetto di interventi agevolati sia determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo di imposta e il prezzo d’acquisto, o il costo di costruzione, del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
In particolare, la disposizione afferma: “Le plusvalenze di cui alle lettere a), b) e b-bis) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alle lettere b) e b-bis) del comma 1 dell’articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o di costruzione quello sostenuto dal donante”.
Il legislatore prevede, tuttavia, che, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati dal cosiddetto superbonus si siano conclusi da non più di 5 anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora siano state esercitate le opzioni di cessione del credito o sconto in fattura praticato dal fornitore, di cui all’articolo 121, comma 1, lett. a) e b), D.L. 34/2020.
Nell’ipotesi in cui, invece, gli interventi agevolati si siano conclusi da più di 5 anni all’atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50% di tali spese, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito o di sconto in fattura praticato dal fornitore, di cui all’articolo 121, comma 1 lett. a) e b), D.L. 34/2020.
Ne discende che, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene sul quale sono stati effettuati interventi con il superbonus è stabilito che:
- se gli interventi si sono conclusi da non più di 5 anni dall’atto di cessione dell’immobile, non deve tenersi conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo, nella misura del 110%, e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito o di sconto in fattura;
- se gli interventi si sono conclusi da più di 5 anni, ma entro i 10 anni dall’atto di cessione, occorre considerare il 50% delle spese, se si è fruito dell’agevolazione nella misura del 110% e se sono state esercitate le opzioni di cessione del credito, ovvero di sconto in fattura.
Per i medesimi immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati dal “superbonus”, acquistati o costruiti, alla data della cessione, da oltre 5 anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Si ipotizzi un immobile, oggetto dei lavori agevolati da “superbonus” al 110%, acquistato nell’anno 2018 a un prezzo di 200.000 euro.
Il proprietario dell’immobile ha fruito, nell’anno 2022, del “superbonus” nella forma dello sconto in fattura praticato dall’impresa edile esecutrice dei lavori.
L’importo dello sconto in fattura ammonta a 110.000 euro.
Nel mese di gennaio 2024 l’immobile è ceduto ad un prezzo di 400.000 euro.
In tale ipotesi, dal termine dei lavori agevolati, avvenuto nel mese di gennaio dell’anno 2022, all’atto della cessione dell’immobile, avvenuta nel mese di gennaio 2024, sono decorsi meno di 5 anni.
Ne discende che le spese sostenute nella forma di sconto in fattura non possono essere considerate in diminuzione della base imponibile e, pertanto, il cedente realizza una plusvalenza pari a 200.000 euro, ossia quale differenza tra il corrispettivo dell’immobile ceduto e il prezzo di acquisto iniziale.
