Detrazione del 50%/36% all’acquirente salvo deroga delle parti
di Nicola Fasano
A ciascuno la sua detrazione per gli interventi di ristrutturazione edilizia. Poiché siamo in piena stagione dichiarativa, è utile approfondire i soggetti cui spetta la detrazione nel caso in cui l’immobile su cui sono stati eseguiti i lavori da cui è scaturita la detrazione sia trasferito, anche in considerazione del fatto che, di solito, la detrazione viene spalmata in dieci anni.
In primo luogo, nell’ipotesi più comune di vendita dell’intera unità immobiliare, si deve distinguere a seconda della data in cui è avvenuto il trasferimento, a titolo oneroso o gratuito per atto inter vivos:
- per gli atti stipulati fino al 16.09.2011, le quote di detrazione residue in capo al venditore sono trasferite all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare per le restanti annualità, senza possibilità di alcuna eccezione (anche se concordata dalle parti) come stabilito dall’art. 1 della legge l. 449/1997;
- per gli atti stipulati dal 17.09.2011 (a seguito delle disposizioni introdotte dal d.l. 138/2011 prima e dall’art. 16-bis, Tuir, dopo) le quote di detrazione residue in capo al venditore sono trasferite all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare per le restanti annualità, a meno che le parti non abbiano diversamente convenuto. L’agenzia delle entrate con la circolare n. 25/E/2012 ha esteso gli stessi principi anche con riferimento agli immobili trasferiti a titolo gratuito (nel caso di donazione o permuta).
Diverso invece è il caso in cui oggetto del trasferimento sia solo una quota dell’unità immobiliare. In tale ipotesi, come chiarito dall’Agenzia delle entrate con la circolare 24/E/2004, la detrazione, in via generale, spetta per intero al solo venditore. Tuttavia, qualora a seguito dell’acquisto della ulteriore quota, l’acquirente diviene proprietario dell’intera unità immobiliare, allora torna ad applicarsi il principio secondo cui la detrazione “passa” all’acquirente, salvo, per gli atti stipulati dal 17.9.2011, diverso accordo delle parti.
Più semplice invece è l’ipotesi in cui le spese siano state sostenute dall’inquilino o dal comodatario dell’immobile, poiché questi ultimi continuano a fruire delle rate residue di detrazione anche qualora, nel frattempo, il relativo contratto sia cessato.
Discorso a parte deve essere fatto invece nell’ipotesi di trasferimento mortis causa dell’immobile oggetto dei lavori.
In questo caso la detrazione non fruita è trasmessa per intero all’erede (e solo a quello) che conserva la detenzione materiale e diretta del bene, a prescindere dal fatto che sia utilizzato come abitazione principale. Se tale detenzione diretta è esercitata congiuntamente da più eredi, la detrazione deve essere ripartita fra gli stessi in parti uguali (circolare 15/E/2003). Nessun diritto alla fruizione della detrazione, invece, spetta al semplice legatario (cfr. circolare 24/E/2004).
In sostanza, gli eredi possono fruire della detrazione residua non utilizzata dal de cuius quando l’immobile non sia oggetto di locazione o comodato (cfr. circolare 20/E/2011).
Peraltro, qualora il de cuius avesse rideterminato il numero di rate in cui fruire della detrazione (ipotesi prima prevista per gli ultrasettantacinquenni e gli ultraottantenni), gli eredi possono continuare a fruire delle residue rate “accelerate”.
Qualora, infine, deceda il conduttore che ha eseguito i lavori di ristrutturazione sull’immobile oggetto della locazione, la detrazione residua si trasmette solo all’erede del conduttore che subentri nel contratto di locazione e che conservi la detenzione materiale e diretta del bene, come chiarito dalla circolare 13/E/2013.
