Detrazione interessi passivi per mutuo abitazione prima casa

• stipulato nei dodici mesi antecedenti o successivi all’acquisto (con esclusione del caso in cui l’originario contratto sia estinto e ne venga stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati);
• erogato da un soggetto residente in Italia (o da un non residente con stabile organizzazione in Italia) o in uno Stato membro della Comunità europea.

Ulteriore condizione è che, entro 12 mesi dall’acquisto, l’immobile deve essere destinato dall’acquirente ad abitazione principale, intesa come dimora abituale dello stesso o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado).

Il mancato utilizzo dell’immobile come abitazione principale causa, quindi, la decadenza dai benefici. La decadenza non si applica nel caso di ricovero permanente in un istituto di ricovero o sanitario a condizione che l’immobile non venga locato.

Dal 1° gennaio 2008, la legge n. 244/2007 (Legge Finanziaria 2008) ha innalzato da € 3.615,20 ad € 4.000,00 il limite massimo degli interessi passivi pagati su mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale. Pertanto, il bonus massimo ottenibile in sede di dichiarazione dei redditi dal sostenimento di questi oneri è pari a € 760 (19% di € 4.000). Tale limite si riferisce all’ammontare complessivo:

• degli interessi passivi;
• degli oneri accessori relativi al contratto di mutuo per il capitale preso a prestito;
• delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Il limite prescinde dai soggetti contitolari del mutuo, i quali possono detrarre gli interessi solo per la loro quota.  Nel caso dell’acquisto di una abitazione principale cointestata ad una coppia di coniugi, ciascun coniuge può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; solo se uno dei due è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote.

Gli interessi passivi sui mutui sono detraibili in proporzione al costo dell’abitazione. In particolare, nel caso in cui un contribuente contragga un mutuo eccedente il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, l’agevolazione deve essere limitata all’ammontare della somma del valore dell’immobile che è stato indicato nel rogito, comprensivo delle spese notarili e degli oneri accessori.

Il costo di acquisto dell’immobile da considerare ai fini della detraibilità degli interessi passivi è quello risultante dal rogito notarile maggiorato degli oneri accessori:

• direttamente imputabili all’operazione d’acquisto (onorario del notaio relativo all’atto di acquisto dell’immobile, imposte di registro, ipotecarie e catastali e spese sostenute per eventuali autorizzazioni del giudice tutelare);
• relativi al contratto di mutuo (onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo, commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione bancaria, spese di istruttoria e perizia tecnica, oneri fiscali, provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti, penalità per anticipata estinzione del mutuo, maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni di cambio relative a mutui stipulati in valuta estera).

Come precisato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 15/E/2005 non possono essere classificate, invece, come oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo.

Si ricorda come le spese di intermediazione immobiliare siano anch’esse detraibili al 19% per un importo massimo di 1.000 euro, con un risparmio di 190 euro. Nel caso in cui tali spese vengano sostenute prima del rogito è obbligatoria la registrazione del compromesso. Per beneficiare della detrazione è necessario che il contribuente abbia conservato i seguenti documenti:

• copia del contratto di mutuo dal quale risulta che il finanziamento è stato concesso per l’acquisto dell’abitazione principale;
• copia dell’atto di compravendita dell’immobile e relativi oneri accessori;
• quietanze di pagamento degli interessi passivi e relativi oneri accessori e quote di rivalutazione.