“Doppio binario” per le plusvalenze immobiliari

Mentre per la prima categoria di plusvalenze il quadro normativo (articolo 67, lett. b, Tuir) non ha subìto modifiche rispetto al passato, con conseguente rilevanza della plusvalenza se tra l’acquisto e la cessione sono intercorsi meno di cinque anni, per la seconda categoria la nuova lett. b-bis dell’articolo 67, Tuir, espande il periodo temporale di rilevanza della plusvalenza fino a 10 anni intercorrenti tra la data di fine dei lavori (e non della data di pagamento degli stessi) che hanno beneficiato del superbonus e la cessione del fabbricato. Per entrambe le fattispecie di plusvalenze, è esplicitamente prevista l’esclusione da tassazione qualora l’immobile sia pervenuto per successione o qualora lo stesso sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso dal proprietario o da un suo familiare. In tale contesto, tuttavia, mentre appare corretta l’esclusione in entrambi i casi della cessione dell’abitazione principale, meno comprensibile pare l’esclusione dell’immobile pervenuto per successione anche nella lett. b-bis dell’articolo 67, Tuir, in quanto, come già osservato in dottrina, sarebbe stato più corretto escludere la rilevanza della plusvalenza solo laddove i lavori siano stati eseguiti dal de cuius e non anche dall’erede (o dagli eredi). In quest’ultimo caso, infatti, non dovrebbe assumere alcun rilievo il titolo di provenienza del fabbricato su cui successivamente sono stati eseguiti i lavori che hanno beneficiato del superbonus.

Più complessa è invece la questione degli immobili pervenuti per donazione, poiché solamente la lett. b dell’articolo 67, Tuir, disciplina la fattispecie, precisando che, in tal caso, il donatario assume lo stesso periodo di possesso che il bene aveva in capo al donante. In altre parole, la donazione è “trasparente” e non consente in alcun modo di modificare l’anzianità di possesso in capo all’avente causa del negozio di liberalità. Tale impostazione non è replicata nella lett. b-bis, ragion per cui ci si è interrogato su come doversi comportare qualora sull’immobile oggetto di donazione siano stati effettuati dei lavori che hanno fruito del superbonus, sia nell’ipotesi che gli stessi siano stati eseguiti dal donante prima della donazione, sia qualora tali lavori siano stati eseguiti dal donatario post donazione. Nel primo caso, occorre tener conto del successivo articolo 68, comma 1, Tuir, che nel quantificare la plusvalenza da tassare richiama anche la lett. b-bis dell’articolo 67, Tuir, precisando che il donatario assume come costo di acquisto, o di costruzione, quello sostenuto dal donante. Si potrebbe, quindi, sostenere che il donatario possa tener conto dell’importo dei lavori sostenuti dal donante per il calcolo della plusvalenza che potrebbe derivare dalla cessione entro i successivi dieci anni dalla data in cui è avvenuta la donazione, in quanto nella lett. b-bis non è prevista la medesima “trasparenza” temporale di cui alla precedente lett. b dell’articolo 67, Tuir. Tale conclusione dovrebbe valere in assenza di opzione per la cessione del credito o sconto in fattura, in quanto in tali ipotesi la lett. b-bis esclude il riconoscimento dei lavori, o li considera per il 50%, per la determinazione del costo.

Nel secondo caso, ossia qualora i lavori che hanno beneficiato del superbonus siano stati sostenuti dal donatario, si dovrebbero rendere applicabili le regole ordinarie già previste nella lett. b-bis, con conseguente decorrenza del decennio solo a partire dalla fine dei lavori eseguiti sull’immobile da parte del proprietario (donatario).