Edifici destinati alla vendita e Imu: esenzione dal completamento
di Fabio GarriniI benefici Imu relativi agli immobili invenduti e non locati (per i quali si applica l’esenzione a decorrere dal periodo d’imposta 2022) operano a partire dal momento in cui detti immobili sono realizzati e completati; in nessun modo tali vantaggi possono essere applicati al periodo precedente, anche se il rallentamento dei lavori di edificazione è imputabile a problematiche amministrative.
L’Imu sugli invenduti
Gli immobili che vengono realizzati dalle imprese al fine di essere destinati alla vendita sono da tempo oggetto di interventi normativi agevolativi in relazione applicazione dei tributi locali.
L’articolo 56 D.L. 1/2012 introdusse il comma 9-bis all’articolo 13 D.L. 201/2011, prevedendo che i Comuni potessero ridurre l’aliquota di base fino allo 0,38% per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita; tale disposizione è stata trasformata in esenzione ad opera dell’articolo 2 D.L. 102/2013, con decorrenza dal 2014. Ai fini Tasi la Legge di stabilità 2016 inserì nel comma 678 della L. 147/2013 una specifica aliquota agevolata.
Attualmente tale fattispecie è regolata dal comma 751 della L. 160/2019, il quale stabilisce che:
- per le annualità 2020 e 2021 detti fabbricati devono considerarsi imponibili (con aliquota pari allo 0,1% che i comuni potevano aumentare fino allo 0,25% o diminuire fino all’azzeramento);
- dal 2022 il trattamento previsto è quello dell’esenzione.
Più precisamente, le agevolazioni sono riconosciute per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.
Sul punto si rammenta che vi è l’obbligo dichiarativo a carico dei costruttori che vogliono far valere le agevolazioni per i fabbricati invenduti, ma letteralmente la norma non stabilisce più la decadenza in caso di omissione; prima del 2020 tale omissione comportava invece l’impossibilità di fruire dell’agevolazione (si veda, sul punto, il precedente contributo “Esenzione Imu costruttori: contestazioni ante-2020 e obbligo dichiarativo”).
Il Ministero intervenne con la risoluzione 11/DF/2013 (riguardante la previgente norma, tuttavia, come detto, di analogo tenore) per evidenziare come lo stesso trattamento spettasse, oltre che a quelli di nuova costruzione, anche ai fabbricati risultanti da interventi di recupero: “nel concetto “fabbricati costruiti” delle norme in esame possa farsi rientrare anche il fabbricato acquistato dall’impresa costruttrice sul quale la stessa procede a interventi di incisivo recupero, ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettere c), d) e f), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.”
In tale documento si affermò peraltro che i fabbricati oggetto degli interventi di incisivo recupero rientrano nel campo di applicazione dell’esenzione solo a partire dalla data di ultimazione dei lavori di ristrutturazione.
Il beneficio risulta applicabile a partire dalla data di fine dei lavori mentre, in precedenza, l’imposta è dovuta quale area edificabile (anche in caso di ristrutturazione dell’immobile l’imposta viene liquidata con le medesime modalità, ossia sulla base del valore venale ai sensi dell’articolo 1, comma 746, L. 160/2019).
Sul punto consta anche una recente pronuncia della Corte di Cassazione: si tratta della sentenza n. 9897 del 28.03.2022, nella quale i giudici della Suprema Corte, con riferimento ad una società che aveva acquistato un immobile da ristrutturare (e quindi da vendere dopo la realizzazione di più unità immobiliari), hanno negato l’esenzione in relazione al fabbricato su cui intervenire, prima del compimento dell’intervento edilizio.
In particolare, i lavori relativi agli immobili sui quali la società avrebbe dovuto eseguire gli interventi di ristrutturazione non sono mai iniziati a causa della mancata stipula della convenzione con il comune; secondo i giudici di legittimità non assume rilievo l’eventuale addebitabilità della mancata stipula della convenzione edilizia al comune stesso giacché ai fini dell’esenzione dall’Imu rileva solo il fatto oggettivo della costruzione e destinazione alla vendita, non le ragioni per le quali tale risultato non sia stato conseguito e la norma di esenzione costituisce norma eccezionale insuscettibile di applicazione analogica.
In definitiva, è del tutto irrilevante che i lavori non siano iniziati per ritardi imputabili al contribuente o per elementi esterni a lui non imputabili: in ogni caso l’esenzione non può essere attribuita.
