Estromissione a convenienza potenziata con opzione per la cedolare

Sotto il profilo oggettivo, si ricorda che possono essere oggetto di estromissione unicamente gli immobili strumentali ai sensi dell’articolo 43, comma 2, Tuir. Sicché occorre avere riguardo a:

• gli immobili strumentali per destinazione, ossia quelli utilizzati esclusivamente e direttamente per l’esercizio dell’attività d’impresa;
• gli immobili strumentali per natura, ancorché locati. Trattasi dei fabbricati classati nelle categorie catastali B, C, D, E e A/10.

L’ultima Legge di Bilancio ha altresì esteso il regime della cedolare secca ai canoni di locazione derivanti dai nuovi contratti che sono stati e saranno stipulati nel corso dell’anno 2019 dalle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni, aventi a oggetto immobili destinati all’uso commerciale.

Rientrano nel regime impositivo opzionale i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1 – Negozi e botteghe – nonché le relative pertinenze, che sono quelle classificate nelle categorie catastali C/2 – Magazzini e locali di deposito – C/6 – Stalle, scuderie e rimesse – e C/7 – Tettoie chiuse e aperte – allorquando siano congiuntamente locate.

Le due disposizioni, quindi, si rivolgono entrambe, sotto il profilo oggettivo, ai negozi e alle botteghe. E il vantaggio fiscale complessivo derivante dall’applicazione combinata dei due regimi temporanei è quello che deriverebbe:

• dalla possibilità di sfruttare l’applicazione dell’aliquota dell’8% sulla plusvalenza conseguente all’estromissione dal regime d’impresa del fabbricato, che può peraltro essere calcolata utilizzando come valore normale il valore catastale del C/1, in genere di gran lunga inferiore al suo valore di mercato. A tal riguardo si noti che per i C/1 il moltiplicatore da applicare alla rendita catastale rivalutata al fine di determinare il valore catastale è particolarmente favorevole risultando pari a 40,8;
• dall’applicazione della tassazione piatta, con aliquota del 21%, sui canoni di locazione relativi al contratto da stipularsi nel 2019 avente ad oggetto il negozio o la bottega estromessa, in luogo dell’imposizione progressiva che caratterizza l’Irpef, nonché dell’imposta di registro.

A ciò si aggiunga il trattamento Iva dell’estromissione che, solitamente, risulta essere poco o, addirittura, per nulla penalizzante.

Difatti, ai sensi dell’articolo 10, comma 1, numero 8-ter, D.P.R. 633/1972, la sola ipotesi nella quale deve essere applicata l’Iva è quella in cui l’estromissione sia effettuata dall’impresa costruttrice o di ripristino entro i 5 anni dall’ultimazione dei lavori.

Negli altri casi in cui l’operazione rientra nel campo di applicazione dell’Iva, il regime naturale è quello dell’esenzione con la conseguenza che l’imposta non deve essere assolta; va però fatta una valutazione sulla eventuale necessità di operare la rettifica della detrazione, in misura pari ai decimi mancanti al compimento del decennio dall’acquisto oppure dall’effettuazione di interventi incrementativi dell’immobile. Va da sé che, allorquando il C/1 sia stato acquistato senza Iva (da privato) oppure con Iva indetraibile al 100%, l’estromissione costituisce, rispettivamente, un’operazione non soggetta ovvero esente ex articolo 10, comma 1, numero 27-quinquies, D.P.R. 633/1972.

La scadenza per porre in essere l’estromissione è fissata in data 31 maggio 2019; a tal fine rileva il comportamento concludente del contribuente, il quale dovrà:

• contabilizzare l’operazione sul libro giornale oppure sul registro dei beni ammortizzabili, per le imprese in contabilità semplificata;
• qualora l’operazione rientri nel campo di applicazione dell’Iva, emettere una fattura elettronica per autoconsumo.