Fabbricati categoria D: aggiornati i coefficienti per la base imponibile IMU 2024

In particolare, per la determinazione della base imponibile Imu degli immobili interamente posseduti da imprese, non accatastati e distintamente contabilizzati, occorre prendere in considerazione l’articolo 5, comma 3, D.Lgs. 504/92, a mente del quale: “per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, fino all’anno nel quale i medesimi sono iscritti in catasto con attribuzione di rendita, il valore è determinato, alla data di inizio di ciascun anno solare ovvero, se successiva, alla data di acquisizione, secondo i criteri stabiliti nel penultimo periodo del comma 3, dell’articolo 7 del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, applicando i seguenti coefficienti: per l’anno 1993: 1,02; per l’anno 1992: 1,03; per l’anno 1991: 1,05; per l’anno 1990: 1,10; per l’anno 1989: 1,15; per l’anno 1988: 1,20; per l’anno 1987: 1,30; per l’anno 1986: 1,40; per l’anno 1985: 1,50; per l’anno 1984: 1,60; per l’anno 1983: 1,70; per l’anno 1982 e anni precedenti: 1,80. I coefficienti sono aggiornati con decreto del Ministro delle finanze da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale.

Ebbene, in attuazione a questa ultima previsione di legge, lo scorso 21.5.2024, il Dipartimento delle Finanze ha pubblicato, sul proprio sito istituzionale, il decreto 8.3.2024 con cui sono stati aggiornati i coefficienti per la determinazione dell’IMU per l’anno 2024, per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D (capannoni, centrali idroelettriche, impianti fotovoltaici, centri commerciali), interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati nei loro bilanci.

Tale aggiornamento è stato definito tenendo conto dei dati ISTAT sull’andamento del costo di costruzione di un capannone.

Casi di applicazione dei coefficienti 

I coefficienti per la determinazione dell’IMU si applicano agli immobili non iscritti nel catasto, appartenenti alla categoria D ed interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, limitatamente al periodo in quale non viene attribuita la rendita catastale.

Dal 2019, si utilizzano i predetti coefficienti anche per la determinazione del valore delle piattaforme marine ai fini della nuova imposta immobiliare IMPI introdotta dall’articolo 38, D.L. 124/2019, la cui base imponibile è mutuata dall’IMU.

Calcolo dell’imposta 

Per i fabbricati interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, classificati nel gruppo catastale D e sforniti di rendita catastale, il valore da assumere, quale base imponibile ai fini Imu, è quello determinato sulla base dei costi di acquisizione contabilizzati, ovvero dei costi incrementativi contabilizzati, attualizzati mediante l’applicazione di coefficienti che sono stabiliti annualmente con decreto del Ministero delle Finanze.  In ordine alla corretta collocazione temporale dei costi di acquisto o costruzione sostenuti, bisogna prendere in considerazione i seguenti principi:

Tale metodo di determinazione della base imponibile viene utilizzato fino al termine dell’anno nel corso del quale viene attribuita all’immobile la rendita catastale. Pertanto:

• se al fabbricato è stata attribuita la rendita catastale nel corso del 2024, per lo stesso anno occorre determinare la base imponibile in base al metodo contabile (rivalutazione dei costi), e la nuova rendita catastale ha effetto ai fini dell’Imu soltanto a partire dal 2025;
• se al fabbricato è stata attribuita la rendita catastale nel corso del 2023, la base imponibile per la determinazione dell’Imu dovuta nel 2024 è pari al prodotto della rendita attribuita a seguito di stima diretta dei competenti uffici tecnici dell’Agenzia del Territorio, rivalutata del 5%, per un moltiplicatore pari a 65, ovvero pari a 80, per le unità immobiliari censite come D/5 (banche e assicurazioni).

Inoltre, per costo si deve intendere qualunque valore iscritto in bilancio, ovvero:

Tra i costi sui quali si determina l’imponibile, non vanno conteggiati quelli relativi a beni che non si incorporano nell’immobile. Occorre, pertanto, distinguere tra attrezzature e impianti ad uso esclusivo del fabbricato, in dotazione essenziale per il suo utilizzo, e attrezzature autonome ma ivi installate per la specifica produzione industriale.

Nota bene

La giurisprudenza di legittimità si è pronunciata in merito alla corretta determinazione dell’imponibile ICI in presenza di macchinari industriali non incorporati nello stabilimento industriale, precisando che “il macchinario non incorporato nell’edificio, la cui rimozione o sostituzione è possibile senza alterare la struttura muraria, concorre alla produzione industriale ed è certamente parte dell’opificio, ma non del fabbricato, sicché non è soggetto ad ICI” (Cassazione n. 13865/2010).

Immobili in leasing

L’articolo 5, comma 3, D.Lgs. 504/1992, dispone che, per gli immobili non iscritti in catasto e sprovvisti di rendita, distintamente contabilizzati e classificabili nel gruppo catastale D, acquistati dall’impresa locataria a seguito di esercizio del riscatto previsto dal contratto di leasing, la base imponibile sia costituita dal prezzo di riscatto, quale unico costo che trova autonoma evidenziazione nelle scritture contabili (in primis, nel registro dei beni ammortizzabili).

La Corte di Cassazione, con sentenza 26.3.2010 n. 7332, riferendosi al leasing traslativo, ha tuttavia affermato che, in tal caso, la base imponibile ICI è costituita dalla somma dei seguenti addendi:

• prezzo di riscatto iscritto in bilancio;
• quota capitale compresa nelle rate (maxicanone incluso) pagate dal locatario in pendenza di contratto, desunta dal contratto di leasing.

Nota bene

Il contratto di leasing, infatti, rientrerebbe in un’accezione lata di scritture contabili, di modo che anche da esso sarebbe possibile desumere i costi (rate di leasing, per la quota capitale) che, opportunamente rivalutati, concorrono a formare la base imponibile ICI ai sensi dell’articolo 5, comma 3, D.Lgs. 504/1992. Il principio esplica la propria valenza anche ai fini dell’IMU.

Infine, va rilevato che in caso di leasing il locatore o il locatario possono tramite la procedura DOCFA (DOcumenti Catasto FAbbricati) “richiedere” l’attribuzione della c.d. “rendita proposta”. In tal caso, il valore del fabbricato sarà determinato sulla “base della rendita proposta, a decorrere dal primo gennaio dell’anno successivo a quello nel corso del quale tale rendita é stata annotata negli atti catastali”. In assenza di “rendita proposta” la base imponibile IMU è determinata con riferimento al valore contabile. A tal fine la società di leasing dovrà comunicare tempestivamente al locatario “tutti i dati necessari per il calcolo”.

Nota bene

La circolare n. 3/2012 DF ha precisato che la disposizione in commento è stata oggetto di contrastanti interpretazioni risolte dalla Corte di cassazione (sentenza n. 3160/2011) con la quale è stato affermato che “nonostante l’indubbia influenza del tenore testuale” della disposizione “il momento che segna il passaggio dal criterio di determinazione della base imponibile fondato sui valori contabili al criterio catastale è quello della richiesta di attribuzione della rendita”.

I nuovi coefficienti 

I nuovi coefficienti previsti dal D.M. 8.3.2024 validi per la determinazione dell’IMU nel 2024 sono i seguenti:

ESEMPIO

La società GAMMA Srl è proprietaria di un immobile, cat. D/1, non iscritto in Catasto (si ipotizzi che l’aliquota IMU 2021 sia pari a 8,00‰). Dalla contabilità sono desumibili i seguenti dati:

• Costo di acquisto (2008): euro 80.000 coefficiente 1,42
• Spese incrementative (2010): euro 6.000 coefficiente 1,35
• Valore contabile: euro 86.000

Base imponibile IMU

• Costo d’acquisto: euro 80.000 x 1,42 = euro 113.600
• Spese incrementative: euro 6.000 x 1,35 = euro 8.100,00
• Totale base imponibile Imu: euro 121.700
• Acconto Imu 2024: euro 121.700 x 8,00‰ x 50% = euro 486,8 (cod. tributo “3925”)

La dichiarazione IMU

A norma del comma 12-ter, dell’articolo 13, D.L. 201/2011, prevede che la dichiarazione IMU va presentata:

• entro il 30.6 dell’anno successivo “a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti” ai fini IMU.

La dichiarazione IMU relativa all’anno 2023 dovrà essere presentata entro l’1.7.2024 (in quanto il 30.6.2024 è domenica).

• in forma cartacea o telematicamente (risoluzione MEF n. 7/DF/2020);
• ha effetto anche per gli anni successivi (articolo 1, comma 769, L. 160/2019);
• utilizzando il modello di dichiarazione approvato con D.M. 24.4.2024.

Nota bene

Il modello di dichiarazione Imu approvato dal D.M. 24.4.2024 tiene conto dell’esenzione IMU per gli immobili occupati abusivamente da terzi, ai sensi dell’articolo 1, comma 759, lett. g-bis), L. 160/2019. Per tale fattispecie è ammessa soltanto la presentazione della dichiarazione Imu con modalità telematiche.

Relativamente agli immobili di categoria D in esame va tenuto presente che:

• se nel corso del 2024 è stata attribuita la rendita definitiva o iscritta la rendita proposta oppure sono state contabilizzate spese incrementative (effetto dal 2025), non va presentata la dichiarazione IMU (la rendita catastale o i costi incrementativi vanno considerati per determinare l’imposta solo a decorrere dal 2025);
• se la rendita definitiva o quella proposta è stata attribuita o iscritta nel corso del 2023, oppure durante tale anno sono state contabilizzate spese incrementative (effetto dal 2024), dovrà essere presentata la dichiarazione IMU.

Nota bene

L’aumento del valore contabile degli immobili categoria D posseduti da imprese per effetto dell’applicazione dei coefficienti ministeriali non costituisce “causa di variazione”, per la quale è richiesta la presentazione della dichiarazione.