Fabbricati civili e nuovi OIC: ammesso l’allineamento civile – fiscale
di Fabio GarriniLa gestione contabile e fiscale dei fabbricati civili è un aspetto sicuramente delicato in sede di predisposizione del bilancio di esercizio; questo è vero per una serie di motivi e, tra questi, vi è una possibile complicazione nella gestione degli ammortamenti a livello contabile e il relativo trattamento fiscale.
Il trade off esistente tra i due aspetti è evidente: stanziare ammortamenti a bilancio significa deprimere il risultato di periodo (in bilanci dove spesso questo non è affatto desiderabile…), con componenti reddituali che peraltro non sono neppure deducibili in forza dell’art. 90 Tuir. Il tutto completato da un consequenziale disallineamento tra i valori fiscali e quelli civilistici del bene: mentre il valore contabile si riduce in forza dell’ammortamento imputato a conto economico, il costo fiscalmente riconosciuto rimane (solitamente) inalterato e fisso al valore storico.
E’ di palese apprezzamento il fatto che un disallineamento su di un immobile significa doverlo gestire su di un arco temporale vastissimo, sicuramente di diversi decenni, o quantomeno per tutta la durata di possesso del bene.
Ovviamente evitare di stanziare ammortamenti a conto economico sarebbe un toccasana in situazioni di questo tipo, prima di tutto perché si evita di appesantire i bilanci con componenti indeducibili, in seconda battuta perché si evita di alimentare un disallineamento “quasi perpetuo”.
Quando non ammortizzare i fabbricati civili
Da questo punto di vista, cosa affermano i principi contabili?
Prima di tutto va ricordata la definizione che ne dà il principio contabile OIC 16: sono “Fabbricati civili” da allocare alla voce B.II.1 dello stato patrimoniale quei fabbricati che si riferiscono ad immobilizzazioni materiali che non sono strumentali per l’attività sociale ma che rappresentano un investimento di mezzi finanziari, oppure sono posseduti in ossequio a norme di carattere statutario o previsioni di legge (ad esempio: immobili ad uso abitativo civile termale, sportivo, balneare, terapeutico; collegi, colonie, asili nido, scuole materne ed edifici atti allo svolgimento di altre attività accessorie). Tale voce accoglie inoltre immobili aventi carattere accessorio rispetto agli investimenti strumentali (ad esempio: villaggi residenziali ubicati in prossimità degli stabilimenti per l’abitazione del personale).
Lo stesso OIC 16 di recente aggiornamento (agosto 2014) afferma che “I fabbricati civili che rappresentano una forma d’investimento possono non essere ammortizzati; se sono ammortizzati, il loro piano di ammortamento risponde alle medesime caratteristiche delle altre immobilizzazioni materiali. Invece i fabbricati civili che hanno carattere accessorio rispetto a quelli direttamente ed indirettamente strumentali sono assimilati ai fabbricati industriali e sono ammortizzati.”
Quindi, eccettuando i fabbricati civili che abbiamo una diretta connessione con l’attività sociale (es: casa del custode) che richiedono di essere sottoposti ad ammortamento con le medesime modalità previste per i fabbricati industriali, quelli civili caratterizzati dal fatto di essere una forma di investimento per l’attività, possono non essere ammortizzati.
Evidentemente questo non ne esclude tout court l’ammortizzabilità; il termine “possono” non pare consentire una lettura che conduce alla discrezionalità assoluta riconosciuta all’amministratore della società, ma piuttosto una indicazione a questo di valutare se l’utilizzo dell’immobile comporti o meno un deperimento che richiede la redazione di un piano di ammortamento.
Altrettanto certamente, la necessità di stanziare una quota del costo di acquisizione al conto economico, per tali immobili, è meno stringente rispetto ai fabbricati strumentali.
Va infatti osservato che anche tali immobili sono soggetti ad un deperimento nel corso del tempo, ma il principio contabile risulta più possibilista circa l’esclusione del concorso dell’ammortamento al risultato di periodo; il deperimento dell’immobile civile è infatti mediamente più contenuto rispetto ad un fabbricato impiegato direttamente nell’attività quale fabbricato strumentale.
Ciò posto, seppur con una certa prudenza che si impone al redattore del bilancio di esercizio, in non poche situazioni vi è spazio per evitare l’ammortamento dei fabbricati civili. Questo permette di ottenere l’obiettivo di cui sopra, ossia garantire l’allineamento tra i valori civili e fiscali del bene.
