Fabbricato rurale abitativo concesso in comodato
di Luigi ScappiniCon l’articolo 9, D.L. 557/1993, il legislatore ha proceduto all’istituzione del Catasto dei fabbricati con la conseguenza che, per quanto riguarda i fabbricati c.d. rurali, siano essi abitativi o strumentali, è stato implicitamente abrogato quanto previsto dall’articolo 39 (ora 42), Tuir (in senso conforme la circolare n. 73/E/1994).
Ne deriva che, da un punto di vista fiscale, ai fini della corretta qualificazione di un fabbricato nella sub-categoria di quelli rurali è necessario verificare il rispetto dei requisiti richiesti dai commi 3 e 3-bis, articolo 9, D.L. 557/1993.
In particolare, l’articolo 9, comma 3, D.L. 557/1993, individua i requisiti che un immobile deve avere per poter essere classificato quale rurale abitativo.
A dire il vero, in origine, non vi erano distinzioni tra fabbricati abitativi e strumentali, è solamente con il Regolamento approvato con D.P.R. 139/1998 che si è giunti a una distinzione dei requisiti richiesti.
Ai sensi del comma 3, lettera e), prerequisito oggettivo è che l’immobile a uso abitativo, non abbia le caratteristiche delle unità immobiliari urbane di cui alle categorie A/1 ed A/8, o le caratteristiche di lusso di cui al D.M. 2.8.1969.
Per quanto riguarda i requisiti soggettivi richiesti, il fabbricato deve essere adibito ad abitazione, alternativamente:
- dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno per esigenze connesse all’attività agricola svolta;
- dall’affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo idoneo conduce il terreno a cui l’immobile è asservito; infatti, in generale, ai fini della ruralità è richiesto che il fabbricato risulti asservito a una superficie non inferiore a 10.000 mq, censita al Catasto terreni con attribuzione di reddito agrario. Nel caso in cui sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, o il terreno sia ubicato in un Comune montano ai sensi dell’articolo 1, comma 3, L. 97/1994, l’estensione del fondo è ridotta a 3.000 mq;
- dai familiari conviventi a carico dei soggetti di cui sopra risultanti dalle certificazioni anagrafiche;
- da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali;
- da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura;
- da uno dei soci o amministratori delle società agricole di cui all’articolo 2, D.Lgs. 99/2004, aventi la qualifica di Iap.
La lettera d) richiede, inoltre, che il volume di affari derivante da attività agricole di colui che conduce il fondo deve essere prevalente (percentuale ridotta a ¼ nell’ipotesi di terreni ubicati in zone montane) rispetto al suo reddito complessivo, determinato senza tener conto dei trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura.
La norma, come visto, fa riferimento, tra gli altri, alle ipotesi di concessione del terreno, nonché del fabbricato asservito, in forza di un contratto di affitto o ad altro titolo idoneo, tra cui rientra a pieno titolo anche il comodato, forma spesso utilizzata in agricoltura.
L’allora Agenzia del territorio con la circolare n. 7/T/2007 ha affermato che “Per gli affittuari, il possesso dell’immobile va documentato mediante apposito atto registrato mentre per coloro che possiedono il fabbricato sulla base di un altro titolo idoneo, quale ad esempio il comodato, occorre verificare se sussistono le condizioni per un eventuale esonero dall’obbligo della registrazione del contratto.”.
Per quanto riguarda il comodato, come noto, il dato civilistico non richiede obbligatoriamente la forma scritta, ragion per cui sarà possibile che lo stesso sia redatto anche verbalmente.
In tale circostanza, l’articolo 3, comma 1, D.P.R. 131/1986, nell’individuare la tipologia di contratto verbale soggetto a obbligo di registrazione, non richiama il comodato e, in tal senso, si è espressa anche l’Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 14/E/2001, nonché con la successiva risoluzione n. 71/E/2006.
Ne deriva che nell’ipotesi in cui il proprietario del fondo, nonché dell’immobile, intenda far valere la natura rurale del fabbricato dovrà procedere solo facoltativamente a registrazione volontaria del comodato a cui si applicherà, in ragione del combinato disposto dell’articolo 8, D.P.R. 131/1986 e dell’articolo 5, comma 4, Tariffa, parte I, allegata al medesimo Decreto, l’imposta fissa in misura pari a 200 euro.
Si ricorda, inoltre, che, per effetto di quanto stabilito dall’articolo 22, D.P.R. 131/1986, nel caso in cui in un atto sono enunciate disposizioni contenute in atti scritti o contratti verbali non registrati e posti in essere fra le stesse parti intervenute nell’atto che contiene la enunciazione, l’imposta di registro deve essere applicata anche alle disposizioni enunciate.
