5 Dicembre 2014

Gli immobili invenduti non devono pagare la TASI

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Si è da poco conclusa la tornata degli acconti 2014 (l’acconto TASI nella maggioranza dei Comuni è stato versato il 16 ottobre) e già per gli Studi professionali è tempo di tornare a lavorare sulle scadenze di versamento dei tributi locali: la scadenza di dicembre vede infatti allineati IMU e TASI, dopo che l’acconto è stato caratterizzato da momenti di versamento diversi. Entro il prossimo 16 dicembre si tratterà infatti di conguagliare i versamenti dell’imposta dovuta per il periodo d’imposta 2014.

Uno degli aspetti da tenere sotto controllo è quello riguardante l’applicazione dell’esenzione a favore degli immobili costruiti (o ristrutturati) e invenduti, importantissima agevolazione che il D.L. n. 102/2013 aveva introdotto con esplicito riferimento all’IMU, ma che pare logico applicare anche alla TASI.

Ma andiamo con ordine.

L’esenzione IMU

Il D.L. n. 102/2013, come detto, ha introdotto l’esenzione a favore dei “fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”. Si tratta di una previsione molto interessante, che però deve essere attentamente esaminata per evitarne un’applicazione errata:

Prima di tutto va ricordato che l’agevolazione è indirizzata ai soli fabbricati (di ogni tipologia catastale), quindi nessun beneficio spetta alle aree fabbricabili e ai terreni agricoli.
Essa spetta alle imprese costruttrici: questo significa che una volta alienato l’immobile, non sarà più possibile beneficiarne. Facendo riferimento a quanto già stabilito ai fini IVA, si intendono imprese costruttrici, oltre alle imprese che realizzano direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri, anche quelle che lo fanno tramite appalti a terzi. Allo stesso modo è qualificato costruttore non solo chi fa della costruzione di immobili la propria attività tipica, ma anche chi lo fa solo occasionalmente.
L’agevolazione è concessa purché il fabbricato sia destinato alla vendita: detto immobile non deve essere locato ed una eventuale locazione, anche temporanea, fa perdere ogni diritto all’esenzione.
Come chiarito dal Ministero dell’Economia (Circolare n. 11/DF/2013), tale esenzione spetta anche a favore dei fabbricati che siano stati oggetto di interventi di cui all’art. 3, comma 1, lett. c), d) ed e) del D.P.R. n. 380/2001 e che le imprese che hanno eseguito tali interventi non sono riuscite a collocare sul mercato. Tale esenzione spetta dalla data di fine dei lavori. Nessuna esenzione, invece, spetta a favore dei fabbricati che siano stati solo oggetto di interventi di manutenzione (ordinaria o straordinaria).

L’estensione alla TASI

Una volta stabilito l’esonero ai fini IMU, occorre chiedersi come i fabbricati invenduti debbano essere trattati ai fini del tributo sui servizi indivisibili. La norma si riferisce esclusivamente al tributo comunale maggiore, ma va altresì segnalato che, al momento dell’emanazione del D.L. n. 102/2013, ancora la TASI non esisteva. Mancano tuttavia chiarimenti ufficiali al riguardo e neppure le FAQ del 3 giugno 2014, pubblicate sul sito del Ministero delle Finanze, intervengono sul punto.

Ciò posto, va osservato come tale fattispecie non possa che essere equiparata in relazione alle due imposte in quanto, va ricordato, esse sono ancorate alla medesima base imponibile: si ricordi sul punto l’estensione alla TASI della riduzione al 50% della base imponibile per gli immobili inagibili e per quelli vincolati.

A ben vedere, l’agevolazione in commento è un’esenzione e non una particolare modalità di determinazione della base imponibile, ma accantonando questi formalismi e andando nella sostanza, non avrebbe alcun senso applicare asimmetricamente le due imposte alla medesima fattispecie.

Va notato infatti che l’esonero IMU è stato introdotto per attenuare il carico tributario in relazione a queste situazioni delicate, alla luce della pesante crisi economica che interessa il settore edilizio; d’altro canto ha poco senso che si fissi un prelievo a favore del Comune per immobili che non vengono utilizzati.

Sotto questo profilo, va proposto l’elemento centrale a sostegno dell’esenzione TASI: se il Legislatore ha introdotto l’esenzione IMU, imposta che risulta essere piuttosto simile ad un prelievo patrimoniale, a maggior ragione dovrebbe intendersi applicabile l’esenzione alla TASI, che invece è una tassazione che risulta finalizzata al finanziamento dei servizi resi dal Comune, servizi che evidentemente non possono essere assorbiti da un immobile non utilizzato.

Peraltro, va rimarcato, si rischierebbe addirittura un prelievo maggiorato rispetto agli altri immobili. In generale, l’aliquota TASI subisce un limite legato al cumulo tra le due aliquote (IMU + TASI), che non può superare l’importo massimo previsto per l’IMU: visto che tali immobili non pagano IMU, è possibile che l’aliquota TASI applicabile si attesti al limite massimo previsto (sino al 3,3 per mille nei Comuni che hanno azionato l’incremento previsto dal D.L. n. 16/2014). Risultato del tutto inaccettabile.

Ciò posto, in attesa che un chiarimento ufficiale chiarisca la questione (che auspichiamo tutti essere repentino visto che la questione è ben nota), pare logico applicare l’esenzione anche ai fini TASI.

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