Gli incentivi per la valorizzazione edilizia nel Decreto crescita

Per l’applicazione del regime agevolato, le imprese a cui i fabbricati sono ceduti devono, entro i successivi dieci anni:

• provvedere alla demolizione e ricostruzione degli immobili, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche oppure eseguire, sui medesimi fabbricati, interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia
• procedere alla loro successiva alienazione (anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l’alienazione riguardi almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato).

In entrambi i casi, per poter beneficiare del meccanismo di tassazione agevolata, è necessario che gli interventi siano eseguiti nel rispetto della normativa antisismica e con il conseguimento della classe energica NZEB (Near Zero Energy Building), A o B.

Al ricorrere delle condizioni sopra descritte, il regime di favore per i trasferimenti in esame trova applicazione anche nell’ipotesi di operazioni effettuate in regime di esenzione Iva ai sensi dell’articolo 10 D.P.R. 633/1972.

Si ricorda che, in base alle definizioni contenute nell’articolo 3, comma 1, lett. b), c) e d), D.P.R. 380/2001 (“Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”) sono interventi di:

• “manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso;
• “restauro e risanamento conservativo”, quelli rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;
• “ristrutturazione edilizia”, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Qualora le condizioni espressamente previste dall’articolo 7 del Decreto crescita non siano soddisfatte nel termine fissato dalla stessa norma, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sui trasferimenti in esame sono dovute nella misura ordinaria e si applica una sanzione pari al 30%. In tal caso, peraltro, sono dovuti gli interessi di mora, a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato.

Nelle ipotesi in cui si applica il regime agevolato rimane ferma la previsione di imposte ipotecarie in misura fissa per le iscrizioni e le annotazioni effettuate a seguito dell’apposizione di un vincolo sugli immobili delle imprese di assicurazione nell’ambito delle procedure di risanamento e liquidazione, secondo quanto previsto dall’articolo 333 D.Lgs. 209/2005 (“Codice delle assicurazioni private”). Tale ultima disposizione, infatti, richiama l’articolo 224, comma 1, dello stesso D.Lgs., in base al quale, quando il vincolo riguardi beni immobili, l’Istituto per la vigilanza sulle assicurazioni (Ivass) ordina alla conservatoria dei registri immobiliari l’iscrizione di ipoteca, a favore dei crediti di assicurazione o di riassicurazione, sui beni immobili e sui diritti immobiliari di godimento dell’impresa di assicurazione e di riassicurazione che sono localizzati in Italia.