Gli interessi passivi relativi agli immobili patrimonio
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariL’articolo 90, Tuir, prevede una particolare modalità di tassazione, nell’ambito del reddito d’impresa, per gli immobili non strumentali, nel cui ambito rientrano gli immobili abitativi detenuti dalle immobiliari di gestione (normalmente locati). Per tali beni, infatti, è stabilito che non sono deducibili i costi afferenti al possesso degli stessi (ammortamenti, spese di gestione, ecc.), concorrendo alla formazione del reddito d’impresa il reddito fondiario, il quale è determinato nel maggiore tra la rendita catastale rivalutata ed il canone di locazione, quest’ultimo eventualmente ridotto, per un importo massimo del 15%, delle spese di manutenzione ordinaria effettivamente sostenute e documentate.
Premesso ciò, è necessario chiedersi se gli interessi passivi relativi a tali beni immobili siano da annoverarsi tra i costi indeducibili, di cui all’articolo 90, comma 2, Tuir. Sul punto, l’articolo 1, comma 35, L. 244/2007, con una norma di interpretazione autentica, ha stabilito che non rientrano nel novero delle spese relative agli immobili, di cui all’articolo 90, comma 2, Tuir, gli interessi passivi collegati a finanziamenti relativi all’acquisizione dei predetti beni. A tale proposito, nella circolare n. 47/E/2008, l’Agenzia ha, quindi, precisato che per gli immobili abitativi-patrimonio, è necessario distinguere le due seguenti tipologie di interessi passivi:
- quelli relativi a finanziamenti contratti per l’acquisto o la costruzione dello stesso: non rientrano nei costi indeducibili di cui all’articolo 90, Tuir, ferma restando la loro inclusione in quelli di cui alla norma “generale”, di cui all’articolo 96, Tuir;
- quelli relativi a finanziamenti contratti per la gestione dell’immobile: tali interessi sono indeducibili ai sensi dell’articolo 90, Tuir, in quanto considerati tra le spese relative agli immobili di cui al comma 2, dello stesso articolo 90, Tuir.
Per le imprese immobiliari di gestione, quindi, si pongono particolari problemi per l’individuazione degli interessi passivi direttamente riferibili agli immobili patrimonio. Infatti, normalmente tali imprese possono contrarre finanziamenti “ad hoc” per l’acquisto o la gestione dell’immobile abitativo, ma possono più generalmente contabilizzare interessi passivi “generici”, ossia derivanti da scoperti di conto corrente e relativi all’attività in generale.
L’articolo 1, comma 36, L. 244/2007, nel prevedere l’istituzione, con decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze, di una commissione di studio sulla fiscalità diretta ed indiretta delle imprese immobiliari, che avrebbe dovuto rivedere e razionalizzare il sistema vigente, ha introdotto una norma transitoria, secondo cui non rilevano, ai fini dell’articolo 96, Tuir (e sono quindi deducibili senza alcuna limitazione) gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione.
L’articolo 1, comma 36, L. 244/2007, è stata oggetto di modifiche ad opera del D.Lgs. 147/2015 che ne ha delimitato l’ambito soggettivo alle sole immobiliari di gestione, definendo tali quelle società che presentano entrambi i seguenti requisiti:
- valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione;
- i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende, il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati.
Nella circolare n. 37/E/2009, l’Agenzia delle entrate ha affermato che la disposizione “transitoria”, di cui all’articolo 1, comma 36, L. 244/2007, si rende applicabile alle sole imprese immobiliari di gestione. A tale riguardo, l’indiretta conferma deriva dallo stesso documento di prassi, laddove, in relazione agli immobili interessati dalla disposizione in commento, si precisa che trattasi dei seguenti beni: immobili patrimonio e immobili strumentali per natura, purché destinati all’attività locatizia, non essendo rilevante la natura del bene posto a garanzia dell’impegno assunto.
La precisazione secondo cui rientrano in tale ambito anche gli immobili strumentali per natura assume particolare rilievo, in quanto dalla lettura della precedente circolare n. 19/E/2009 sembrava che rientrassero nell’ambito applicativo della succitata disposizione solamente gli immobili “patrimonio”. Nella citata circolare n. 19/E/2009, infatti, il tema in esame è trattato nel paragrafo dedicato alla “deducibilità degli interessi passivi per l’acquisizione di immobili patrimoniali”.
Restano esclusi, invece, dall’ambito applicativo della disposizione “agevolativa”, di cui all’articolo 1, comma 36, L. 244/2007, sia gli immobili merce, anche se locati, sia gli immobili strumentali per destinazione. La circolare n. 37/E/2009 ha precisato, altresì, che rientrano nell’ambito applicativo della disposizione “speciale”, di cui all’articolo 1, comma 36, L. 244/2007, anche gli immobili (abitativi o strumentali) detenuti in locazione finanziaria. La precisazione è stata alquanto preziosa, in quanto, interpretando letteralmente la disposizione normativa, tali immobili potevano essere esclusi, in quanto è richiesta la presenza di un finanziamento garantito da ipoteca, con conseguente inclusione dei soli immobili detenuti a titolo di proprietà.
