29 Dicembre 2023

Gli interventi antisismici nei condomini a prevalenza destinazione non residenziale

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Tra le numerose casistiche peculiari di applicazione del superbonus, può essere utile soffermarsi sull’ipotesi dei lavori antisismici effettuati nell’ambito dell’edificio condominiale non prevalentemente residenziale. In particolare, appare necessario interrogarsi circa la possibile agevolabilità dell’intervento unitariamente svolto, di efficientamento antisismico dell’intero edificio, in capo a tutti i condòmini coinvolti:

in parte mediante superbonus, ai sensi dell’articolo 119, comma 4, D.L. 34/2020, a favore dei condòmini possessori o detentori delle unità abitative;
e in parte mediante sismabonus ordinario, ai sensi dell’articolo 16, commi da 1-bis a 1-sexies, D.L. 63/2013, a favore dei condòmini cui fanno capo le unità non abitative.

A favore della risposta positiva all’interrogativo sopra rappresentato, giovano le seguenti considerazioni.

Il tema richiede, innanzitutto, di essere inquadrato alla luce dell’applicabilità a largo spettro del sismabonus ordinario, come voluto dal legislatore e confermato dall’interpretazione dell’Agenzia delle entrate; ricordando, al riguardo, come la circolare n. 17/E/2023, pagina 55, disponga che l’agevolazione in esame trovi applicazione in relazione ai lavori antisismici eseguiti su ogni tipologia di immobile, dalle abitazioni agli edifici adibiti ad attività produttive (purché siti nelle zone sismiche 1, 2 e 3); e facenti capo non solo alle persone fisiche (compresi gli esercenti arti e professioni), ma anche agli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, alle società semplici, alle associazioni tra professionisti e ai soggetti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali).

Se, dunque, il quadro di riferimento è quello della più ampia applicabilità del beneficio a favore della sostanzialità dei lavori antisismici, va ora opportunamente intesa la regola generale dettata dalla prassi erariale, per cui la disciplina del super-sismabonus prevale sull’applicazione del sismabonus ordinario, non essendo concessa al contribuente la facoltà di scegliere quale delle due agevolazioni in gioco applicare. A ben vedere, secondo quanto chiarito alla pagina 56 della citata circolare n. 17/E/2023, l’applicazione obbligatoria del super-sismabonus a scapito del sismabonus ordinario si configura in due soli casi:

in primo luogo, per i lavori antisismici effettuati dalle persone fisiche che operano come privati su “edifici residenziali” (intendendosi, evidentemente, gli edifici prevalentemente residenziali);
e in secondo luogo, su “edifici non residenziali che al termine dei lavori diventino a destinazione residenziale”.

Come si vede, il caso dell’edificio condominiale prevalentemente non residenziale non rientra tra le ipotesi di esclusiva applicazione del super-sismabonus, sopra citate. Ne viene che, alla fattispecie qui d’interesse, si attaglia la regola fissata alla pagina 57 della circolare n. 17/E/2023, per la quale, in tutti i casi esclusi dal superbonus, si applica la disciplina ordinaria del sismabonus.

Nondimeno, l’esclusione del condominio non prevalentemente abitativo dall’ambito di applicazione del super-sismabonus non appare totale, dal punto di vista soggettivo. Occorre, infatti, coordinare le regole interpretative sopra viste, con l’ulteriore regola disposta alla pagina 15 della circolare n. 24/E/2020, per la quale rientra nel super-sismabonus anche l’intervento sull’edificio a prevalenza non residenziale, limitatamente però alle spese su parti comuni sostenute soltanto dai condòmini possessori o detentori di unità abitative. Da tale limitata applicazione soggettiva del super-sismabonus, a favore dei soli condòmini delle unità abitative presenti nei condomini non prevalentemente residenziali, deriva quindi che l’area di esclusione dal superbonus, di cui alla citata pagina 57 della circolare n. 17/E/2023, concerne, di fatto, tutti gli altri condòmini, quelli cui fanno capo le unità non abitative; e la cui quota di spese su parti comuni, pertanto, ricadrà necessariamente nel sismabonus ordinario, come chiarito nella predetta circolare.

A conferma di tale lettura, si veda, inoltre, il paragrafo 3.3 della circolare n. 23/E/2022, per il quale soltanto i soggetti elencati nel comma 9, dell’articolo 119, D.L. 34/2020, sono obbligati ad applicare il super-sismabonus alle spese antisismiche, applicandosi a tutti gli altri contribuenti il sismabonus ordinario. Tra i detti soggetti del comma 9, per vero, sono genericamente compresi i “condòmini”: ma si è visto che i condòmini delle unità non abitative nell’ambito dei condomini non residenziali costituiscono eccezione alla regola, essendo esclusi dal super-sismabonus. Tali condòmini, pertanto, ricadono nell’ambito soggettivo di applicazione del sismabonus ordinario, pacificamente applicabile ai contribuenti che esercitano attività d’impresa: dovendosi necessariamente includere tra le spese detraibili, sostenute a favore dei beni immobili relativi all’impresa, quali sono le unità non abitative condominiali, le spese antisismiche riguardanti le parti comuni degli edifici ove le dette unità sono site.