14 Febbraio 2024

Il condominio non è un general contractor, ma un mandatario

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Alle numerose mansioni che l’amministratore di condominio è tenuto a svolgere, nell’ambito della gestione delle operazioni edilizie di recupero ed efficientamento degli edifici condominiali, a ben vedere è possibile aggiungere anche un’incombenza ulteriore: quella di prendere in affido i lavori sulle parti private dei condòmini, previo loro apposito incarico.

Ciò appare possibile nell’ambito di un ordinario contratto di mandato che, per legge, ha per oggetto l’obbligo di una parte a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra, come previsto dall’articolo 1703 cod. civ. Nel caso di specie, il condominio (nella persona del suo amministratore, che è già mandatario dei condomini per regola generale) non opera di certo come general contractor – potendosi qualificare per tale, secondo i chiarimenti a pagina 11 della circolare n. 23/E/2022, solo un soggetto economico, impresa o professionista, che, in qualità di unico referente nei confronti dei committenti dei lavori, gestisce su loro incarico i rapporti con le imprese e con i professionisti coinvolti nei lavori -; bensì, più semplicemente, come un soggetto privato che, già committente “in proprio” per i lavori su parti comuni, in forza di previo mandato da parte dei suoi condòmini e di apposita delibera, opera ora sulla base di un ulteriore mandato conferito da parte dei condòmini stessi, avente ad oggetto la separata, ma pur sempre connessa, gestione dei lavori sui loro singoli appartamenti.

Da un punto di vista civilistico, nulla pare impedire ai condòmini di incaricare l’amministratore di surrogarsi ad essi nel commissionare i lavori sulle loro abitazioni, alla luce del principio di libertà contrattuale e di autonomia negoziale tra i soggetti privati; e potendosi anzi dire che l’affidamento ad un unico soggetto della gestione dell’intera operazione edilizia, avente ad oggetto l’immobile nella sua unitarietà, comprensiva di parti comuni e di parti private (come tipicamente avviene negli interventi superbonus), risponde ad una logica di obiettiva efficienza. In questa prospettiva, l’amministratore di condominio può, in forza di specifici incarichi che esulano dalla delibera assembleare, legittimamente concordare, con le imprese esecutrici, le modalità e le tempistiche degli interventi sulle parti private, manifestando quella volontà negoziale per conto e nell’interesse dei condòmini suoi mandanti, i cui effetti si realizzano nella sfera giuridica di questi ultimi secondo schemi diversi, a seconda che il mandato sia stato conferito con o senza rappresentanza (ai sensi degli articoli 1704 e 1705 cod. civ.).

Si noti allora che, laddove i condòmini mandanti non abbiano alcun rapporto giuridico diretto con le imprese che eseguono i lavori sulle loro abitazioni, essendo siglati i relativi contratti d’appalto da parte dell’amministratore per conto dei condòmini e senza spendita del loro nome, il rapporto tra condòmino e condominio può qualificarsi come mandato senza rappresentanza, ai sensi dell’articolo 1705, comma 2, cod. civ. In questo contesto, è legittimo interrogarsi, sul piano fiscale, se possa dirsi corretta la fatturazione dei lavori superbonus sulle singole abitazioni a favore del condominio, con concessione dello sconto in fattura. A favore della risposta positiva, si noti che il condominio è, a tutti gli effetti, l’unico committente dell’operazione, da indicarsi in fattura, ai sensi dell’articolo 21, comma 2, lettera f), D.P.R. 633/1972; che la “finzione giuridica”, ai fini Iva, nei rapporti tra mandante, mandatario e terzo, di cui al combinato disposto degli articoli 3, comma 3, e articolo 13, comma 2, lett. b), D.P.R. 633/1972 – per cui il flusso di prestazioni intercorrente tra i tre soggetti è connotato da “medesima natura oggettiva e medesimo regime Iva” (risoluzione n. 250/E/2002) – rende evidente che non vi è alterazione del regime Iva rilevante per l’operazione, essendo neutrale il ruolo del mandatario nel caso di specie (per essere il condominio privo della qualifica di soggetto economico, tenuto a ribaltare la fatturazione al condòmino/mandante); e risolutiva del rapporto interno tra condominio/mandatario e condòmino/mandante la diretta concessione dello sconto da parte dell’impresa fornitrice.

Ora, all’atto dell’esercizio dell’opzione di sconto in fattura – che naturalmente andrà posta in essere da parte del singolo condòmino, in quanto riferita a crediti derivanti da spese su parti private – è possibile che il controllo preventivo ex articolo 122-bis, D.L 34/2020 intercetti l’operazione, valutando anomala la non corrispondenza tra il soggetto che effettua l’opzione e i dati esposti in fattura: e, tuttavia, appaiono indiscutibili sia la sostanzialità dell’operazione edilizia, come effettuata a favore del condòmino possessore o detentore dell’immobile; sia il sostenimento delle spese da parte di quest’ultimo, risultando lo sconto concesso al condominio/mandatario in tutto e per tutto equivalente allo sconto finanziario che sarebbe stato concesso dall’impresa al condòmino/mandante. Se esiste, infatti, un debito, che il mandatario/primo debitore deve estinguere a favore del terzo creditore, surrogandosi al mandante/debitore finale (che lo dovrà mandare esente), allora lo sconto concesso dal creditore al primo debitore vale tanto quanto quello concesso al mandante: non risultando violato quel principio di base, espresso dalle risposta a interpello n. 254/2021 e risposta ad interpello n. 261/2021 (a proposito della fatturazione delle imprese al general contractor anziché al committente), per cui lo sconto in fattura può essere pacificamente praticato a favore di chi si occupi della gestione del lavori, anziché al contribuente committente, a condizione che gli effetti complessivi dello sconto siano i medesimi di quelli configurabili nell’ipotesi in cui i fornitori avessero direttamente effettuato lo sconto al committente beneficiario. Nel caso in esame, poiché il condominio nulla ricarica in capo al singolo condòmino per il mandato concernente i lavori sulla sua abitazione, è indiscutibile che concedere lo sconto al primo, anziché al secondo, nulla modifica in punto legittima spettanza del credito, a fronte di lavori effettivamente compiuti.