Il contratto preliminare immobiliare

1. l’accordo delle parti, ossia la manifestazione di volontà espressa da un soggetto capace di esprimerla;
2. l’oggetto, ovvero il bene promesso in vendita e il prezzo concordato per la compravendita;
3. la causa, da individuare nella ragione essenziale del contratto. Nel caso di specie si tratta di una causa “tipica”, in quanto, il contratto di vendita è uno dei contratti tipici disciplinati dal Codice civile (articoli 1470 e s.s. cod. civ.), tant’è che la sua mancanza determina la nullità del contratto;
4. la forma scritta, quale condizione prevista a pena di nullità (articolo 1351, cod. civ.).

Dal punto di vista sostanziale, le parti contrattuali sono libere di inserire clausole e condizioni particolari, ma devono necessariamente prevedere gli elementi essenziali di cui sopra, perché possa ritenersi validamente concluso il contratto.

Come accennato, secondo quanto previsto dall’articolo 1351, cod. civ., il contratto preliminare immobiliare deve, a pena di nullità, essere in forma scritta; condizione stabilita in base al principio secondo il quale deve essere redatto, ex articolo 1350, cod. civ., nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo, ossia la forma scritta, quando avente ad oggetto beni immobili. In tal senso, soddisfa il requisito formale il contratto preliminare redatto nella forma della scrittura privata, anche non autenticata nelle sottoscrizioni, o dell’atto pubblico.

Il requisito della forma scritta è soddisfatto anche se non vi è contestualità tra la promessa di vendere e la promessa di acquistare; quindi, anche se la volontà delle parti risulta da scritti non contestuali, come accade quando si perfeziona attraverso la proposta di promessa di vendita a cui segue l’accettazione con la promessa di acquistare. Le dichiarazioni del promittente venditore e del promissario acquirente possono risultare anche da due distinti documenti redatti contestualmente o in tempi diversi.

Secondo quanto previsto dall’articolo 13, D.P.R. 131/1986, il contratto preliminare va registrato nel termine fisso di 30 giorni.

L’articolo 10 della Tariffa, Parte I, allegata al citato D.P.R. 131/1986, stabilisce, in assenza di altre disposizioni a contenuto economiche ad eccezione del “futuro” prezzo di compravendita dell’immobile, la registrazione nel termine fisso di euro 200 dei contratti preliminari di ogni specie.

L’eventuale previsione nel contratto preliminare della corresponsione di caparre e/o acconti potrebbe determinare l’insorgenza della debenza dell’Iva e/o dell’imposta di registro.

In particolare, considerate le previsioni normative di cui agli articoli 2 e 3, D.P.R. 633/1972, secondo cui le caparre non soddisfano la sussistenza del presupposto oggettivo, la somma a titolo di caparra confirmatoria al momento della sua corresponsione è esclusa dall’ambito applicativo dell’imposta sul valore aggiunto. Tuttavia, nel caso in cui la somma sia imputata a corrispettivo la medesima somma, al sussistere degli altri presupposti normativamente previsti sconta l’Iva (Circolare n. 18/E/2013, risoluzione n. 501824/E/1974, risoluzione n. 360321/E/1977 e risoluzione n. 197/E/2007).

Considerata l’esclusione dal campo di applicazione dell’Iva della caparra, per i motivi di cui sopra, nonché il principio di alternatività Iva-registro, di cui all’articolo 40, D.P.R. 131/1986, le somme corrisposte a tale titolo sono assoggettate, dall’1.1.2025, ad imposta di registro proporzionale nella misura dello 0,50%, come previsto dal D.Lgs. 139/2024.

Il medesimo trattamento impositivo dello 0,50% e non più del 3% è previsto per le somme corrisposte a titolo di acconto non soggette ad Iva.

Un ulteriore aspetto da considerare è il principio sancito ancora dal D.Lgs. 139/2024, secondo cui la somma a titolo di imposta di registro al preliminare non può eccedere quanto dovuto al momento della stipula del contratto definitivo. Con tale previsione normativa, la nota all’articolo 10 della Tariffa, Parte I allegata al D.P.R. 131/1986:

• viene allineato alle previsioni della Corte della Cassazione (sentenza n. 17904/2021, sentenza n. 35390/2022 e sentenza n. 35396/2022) nonché alle previsioni del Notariato (studio n. 185/2011/T);
• superate le indicazioni dell’Agenzia delle entrate (Circolare n. 12/E/2021 2.1), secondo cui l’imposta di registro, pagata al preliminare in modo eccedente rispetto a quella dovuta sul contratto definitivo, poteva essere esclusivamente chiesta a rimborso.

Da ricordare, infine, che se l’imposta di registro sul definitivo è fissa (ad esempio, nel caso di cessione quote o di agevolazioni per la PPC o di alternatività Iva-registro), anche al preliminare non si può applicare imposta proporzionale.