Il decennio per la rettifica Iva decorre dal riscatto dell’immobile

Il decennio di osservazione per la rettifica della detrazione Iva per gli immobili detenuti in locazione finanziaria ed assegnati ai soci decorre dalla data di riscatto del bene immobile. È questo uno dei tanti aspetti precisati dalla circolare n. 26/E del 1° giugno scorso con cui l’Agenzia ha fornito i tanti attesi chiarimenti per l’operazione di assegnazione e cessione agevolata dei beni ai soci, nonché per la trasformazione in società semplice e per l’estromissione dell’immobile da parte dell’imprenditore individuale.

Nella valutazione di procedere con una delle opportunità previste dalla legge di stabilità 2016, è necessario tenere presente che ai fini Iva non sono previste particolari agevolazioni rendendosi quindi applicabili le regole ordinarie. In tale contesto, quindi, l’assegnazione o la cessione dei beni ai soci può avvenire in regime di esenzione Iva se trattasi di immobile abitativo o strumentale assegnato o ceduto dall’impresa che lo ha costruito o ristrutturato decorsi cinque anni dall’ultimazione dei lavori (in assenza di opzione per l’Iva), ovvero se la società assegnante sia diversa da quella che lo ha costruito o ristrutturato (ferma restando l’opzione per l’Iva in presenza di immobili strumentali). Correttamente, l’Agenzia delle Entrate precisa in primo luogo che i fabbricati, o le porzioni degli stessi, come disposto dall’articolo 19-bis2, comma 8, del DPR 633/1972, sono sempre considerati beni ammortizzabili ai fini della rettifica della detrazione, prescindendo quindi dalle modalità di contabilizzazione in bilancio (beni merce o immobilizzazioni). La rettifica, che ovviamente riguarda solo gli immobili acquisiti detraendo l’imposta, deve avvenire applicando le disposizioni del citato articolo 19-bis2 in un’unica soluzione, con riferimento ai decimi mancati al compimento del decennio. Mentre per i beni acquisiti in proprietà l’inizio del periodo di osservazione decennale decorre dalla data di acquisto del bene immobile, per quelli acquisiti tramite contratto di leasing non era chiaro se si dovesse aver riguardo alla stipula del contratto, ovvero più correttamente alla data in cui avviene il riscatto da parte della società utilizzatrice. Tale ultima posizione è stata confermata dall’Agenzia nella circolare n. 26/E, con la conseguenza che l’imposta detratta sui canoni di locazione finanziaria, quali prestazioni di servizi, non può mai essere oggetto di rettifica della detrazione. Quest’ultima opera quindi solo sull’imposta detratta in occasione del riscatto del bene immobile (spesso applicata con il regime dell’inversione contabile di cui all’articolo 17, comma 6, lett. a-bis, del DPR 633/1972), a condizione che lo stesso sia avvenuto da meno di dieci anni rispetto alla data in cui avviene la cessione o l’assegnazione agevolata. Se da un lato la posizione dell’Agenzia pare penalizzante in quanto “posticipa” la decorrenza del decennio alla data del riscatto, dall’altro vi è un vantaggio nel “quantum” dell’Iva oggetto di rettifica della detrazione, in quanto la stessa è limitata a quella detratta all’atto del riscatto e comunque per i decimi mancati al compimento del decennio di osservazione.