Il ginepraio normativo degli interessi passivi delle società immobiliari

• interamente indeducibili (da segnalare al rigo RF 15);
• deducibili nel rispetto del tetto del 30% del Rol (con compilazione dei righi RF 18 e seguenti);
• deducibili senza condizioni (indicati a Conto economico senza riprese dichiarative);

Partiamo dal combinato disposto degli articoli 90 e 96, Tuir. In base all’articolo 90, Tuir,  vanno isolati gli interessi passivi relativi a società che detengono immobili patrimoniali, cioè le cosiddette immobiliari di gestione. Per immobili patrimoniali vanno intesi quelli che non sono destinati alla compravendita (immobili merce) né quelli utilizzati direttamente nell’esercizio dell’attività (immobili strumentali). Infatti, tali interessi rientrano tra i costi indeducibili citati dall’articolo 90, Tuir, secondo il quale, siccome il reddito di tali immobili viene determinato in modo forfettario, in base alle regole fondiarie, essi non sono deducibili quali costi analitici.

In tal senso, si è pronunciata la Corte di cassazione, con la sentenza n. 37384/2022, affermando l’indeducibilità dei costi analitici relativi a detti immobili e comprendendo in tale accezione anche i costi di manutenzione sostenuti da personale dipendente, diversamente dai costi generali relativi non agli immobili, bensì all’impresa intesa nella sua globalità. A favore della deducibilità di alcune tipologie di interessi passivi si è pronunciata anche l’Agenzia delle entrate, con la circolare n. 19/E/2009 (§ 2.2.5), andando a superare precedenti tesi che avevano equiparato gli interessi passivi da finanziamento a quelli da funzionamento.

I primi sono relativi a linee di credito destinate a finanziare sia l’acquisto sia la costruzione degli immobili; quindi, essi non possono essere considerati quali costi già compresi in quelli forfettizzati nell’ambito del richiamo alla categoria dei redditi fondiari. Anche grazie ad una norma di interpretazione autentica (articolo 1, comma 35, Legge di Bilancio 2008), in relazione alla corretta applicazione dell’articolo 90, Tuir, vanno quindi distinti gli interessi passivi da funzionamento (attività generale della società) destinati ad essere indeducibili, rispetto a quelli contratti per prestiti finalizzati alla costruzione o all’acquisto di immobili patrimoniali che non possono ritenersi compresi nella forfettizzazione dei costi disposta dal citato articolo 90, Tuir. Sicché, gli interessi passivi da finanziamento possono essere dedotti, ma applicando i limiti disposti dall’articolo 96, Tuir, in merito alla generale deducibilità degli interessi passivi applicabile da tutte le imprese: cioè la disciplina del Rol.

È a questo punto che interviene l’ulteriore distinguo, introdotto sempre dalla Legge di Bilancio 2008 (L. 244/2007) articolo 1, comma 36, in forza del quale non soggiacciono ai limiti disposti dall’articolo 96, Tuir (30% del ROL fiscale), gli interessi passivi relativi a mutui ipotecari su immobili destinati alla locazione. Questa norma, che era nata come disposizione transitoria applicabile fino a quando non fosse stata istituita una commissione di studio sulla fiscalità immobiliare (mai generata), ha avuto una vita veramente travagliata, nel senso che ha subito varie modifiche che, se non ben chiarite, rischiano di creare una notevole confusione. In primo luogo, l’ambito soggettivo è stato circoscritto nel 2015 per effetto dell’articolo 4, comma 4, D.Lgs. 147/2015, che ha limitato la non applicazione del tetto del Rol alle sole imprese immobiliari di gestione, cioè quelle società il cui attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte da immobili destinati alla locazione e che presentano ricavi per almeno 2/3 generati da canoni di locazione o affitto di aziende, il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di detti fabbricati.

Ma poi l’articolo 14, D.Lgs. 142/2018, aveva abrogato tale agevolazione, sicché anche questa tipologia di interessi passivi sarebbe rientrata nel tetto di deducibilità del 30% del Rol. L’utilizzo del condizionale “sarebbe” è fondamentale, poiché a stretto giro di qualche giorno (dal 29.11.2018 al 31.12.2018) interviene ulteriormente la L. 145/2018, reintroducendo la deducibilità integrale per interessi passivi relativi a mutui ipotecari per immobili destinati alla locazione.

Veramente un ginepraio normativo, ma questo è lo stato dell’arte oggi, in merito al quale si è posta una ulteriore questione interpretativa di non poco conto: la deducibilità integrale degli interessi passivi in questione, già limitata soggettivamente alle immobiliari di gestione, va anche limitata oggettivamente alla finalità del mutuo ipotecario, cioè all’obiettivo di acquisto o costruzione? Questo quesito ha generato il contenzioso risolto qualche giorno fa dalla citata sentenza n. 321/2025. Il caso era rappresentato da una società che rientrava sì nel requisito soggettivo (immobiliare di gestione), ma non in un supposto ambito oggettivo limitato alla costruzione o acquisto dell’immobile destinato alla locazione.

Infatti, l’immobile destinato alla locazione era già in possesso della società che ne aveva ultimato la costruzione in anni precedenti, mentre ora procedeva a stipulare un mutuo ipotecario con l’obiettivo di utilizzare la provvista finanziaria per finalità generali di cassa, quindi ovviamente estranee allo scopo di acquisto o costruzione. Una siffatta limitazione oggettiva doveva ritenersi sussistere nella ratio della norma (così sosteneva l’Agenzia delle entrate, trovando conforto nella pronuncia di II grado, dopo che il I grado aveva dato ragione al contribuente), ma di diverso avviso si è dimostrata la Suprema Corte.

Nessuna limitazione oggettiva è lecito rinvenire nel sopra citato D.Lgs. 147/2015, che esclude l’applicabilità del tetto del Rol agli interessi passivi derivanti da mutui ipotecari, e quindi la finalità per l’utilizzo della provvista finanziaria ottenuta dall’istituto di credito non è elemento sindacabile dalla Agenzia delle entrate. Un altro tassello fondamentale nella applicazione concreta della disposizione che permette la deducibilità integrale di interessi passivi relativi a mutui ipotecari stipulati da immobiliari di gestione per immobili destinati alla locazione.