6 Giugno 2014

Il “prezzo-valore” nelle cessioni immobiliari

di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi Tributari

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Il sistema del “prezzo – valore” nelle cessioni immobiliari si rende applicabile anche a seguito delle modifiche apportate alla disciplina dell’imposta di registro sui trasferimenti immobiliari a partire dal 1° gennaio 2014 per effetto delle modifiche apportate dal D.L. n. 102/2013. Come noto, in materia di trasferimenti immobiliari posti in essere a favore di soggetti che non svolgono attività d’impresa, la Legge 296/06 ha ampliato la possibilità di applicare la regola del “prezzo valore”, che consente di determinare la base imponibile per le cessioni di beni immobili al sussistere di determinati requisiti soggettivi ed oggettivi. Il sistema in questione si applica dall’1.1.2007 a tutte le compravendite di immobili abitativi in cui la parte acquirente sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio di arti o professioni, indipendentemente dalla situazione giuridica del venditore (in precedenza, il sistema era limitato alle fattispecie in cui anche il venditore agiva al di fuori del regime d’impresa o professionale). E’ bene ricordare in primo luogo che la regola del “prezzo valore” non si applica alle compravendite di immobili abitativi che sono soggette all’imposta sul valore aggiunto. Il sistema in questione, infatti, richiede quale presupposto di applicazione, che il trasferimento sconti imposta di registro, e non l’Iva. Per meglio comprendere la portata del sistema del prezzo valore, è utile illustrare quale ruolo ha avuto il criterio di valutazione automatica, prima applicato per la determinazione della base imponibile ai fini del calcolo delle imposte sui trasferimenti immobiliari. L’art. 52, commi 4 e 5, del D.P.R. 131/86 impediva all’Amministrazione finanziaria di rettificare i valori dichiarati in una compravendita immobiliare, ai fini dell’accertamento di una maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale, qualora nell’atto notarile fosse indicato un corrispettivo in misura non inferiore al valore catastale dell’immobile, ottenuto moltiplicando la rendita catastale dell’immobile per i coefficienti ministeriali.

Con l’entrata in vigore della legge finanziaria per il 2006, è stata introdotta, per i trasferimenti immobiliari, la regola del “prezzo – valore” che identifica, per le sole cessioni a titolo oneroso di unità abitative e relative pertinenze fra privati che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, nel valore catastale determinato ai sensi dei commi 4 e 5 dell’articolo 52, purché l’acquirente ne faccia una richiesta specifica con dichiarazione resa al notaio e recepita nell’atto (come confermato anche nella C.M. 6.6.2007, n. 6/E, par. 1.1 e 1.4). Il comma 497 della legge 266/2005 consentiva alle sole persone fisiche, di poter dichiarare, negli atti di trasferimento a titolo oneroso di unità abitative e relative pertinenze, non solo il valore catastale rivalutato ma anche il corrispettivo effettivamente pagato, la cui indicazione in atto è stata resa obbligatoria dal D.L. 223/2006.

Tali modifiche hanno quindi ridotto l’ambito di applicazione della valutazione automatica catastale, ripristinando sostanzialmente l’accertamento del valore della base imponibile di cui all’art. 52, comma 1, D.P.R. 131/86 (che consente all’Ufficio di rettificare il valore dichiarato sulla base del valore venale dell’immobile) quale regola generale in materia di controlli sui valori dichiarati negli atti di cessione di immobili soggetti ad imposta di registro. La regola del prezzo-valore, identificando la base imponibile nel valore catastale rivalutato, disincentiva l’acquirente a dissimulare il reale prezzo corrisposto. La disposizione, inoltre, prevede, a favore dell’acquirente, un abbattimento del 30% degli onorari notarili (calcolati sul prezzo reale indicato in atto) al fine di mitigare l’incremento del costo del professionista.

E’ interessante osservare che in capo all’acquirente la convenienza ad avvalersi di tale regime è oggettivamente evidente, poiché la base imponibile di applicazione dell’imposta di registro (ad esempio il 2% in presenza dei requisiti “prima casa”, ovvero il 9% negli altri casi) è normalmente inferiore rispetto al corrispettivo, che invece costituisce la base imponibile per l’applicazione dell’Iva, anche se nella misura agevolata del 4% in presenza dei requisiti “prima casa” (si pensi, ad esempio, alla cessione di un immobile abitativo da parte dell’impresa che lo ha costruito dopi i cinque anni dall’ultimazione dei lavori, nel qual caso l’esercizio dell’opzione per l’Iva da parte del cedente impedisce all’acquirente privato di applicare il sistema del prezzo valore).

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