Il prezzo valore? Per molti ma non per tutti
di Ennio VialVita PozziIpotizziamo la seguente situazione: Tizio ha istituito un trust nel quale ha disposto l’abitazione principale senza trattenere l’usufrutto o il diritto di abitazione. I beneficiari finali del trust sono le due figlie. Desidera acquistare una seconda casa e inserirla in Trust. Seguendo un approccio meramente fiscale, conviene l’acquisto effettuato direttamente dal trust oppure, in alternativa, attuato dal disponente come persona fisica e successivamente disposto in trust?
Esaminiamo le due ipotesi.
Caso uno: l’immobile viene acquistato direttamente dal Trust
Siccome, generalmente, il venditore è un privato, l’operazione è soggetta ad imposta di registro nella misura del 9%, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.
Poiché il trust non è una persona fisica, non potrà chiedere l’applicazione del metodo del prezzo valore ossia la possibilità di applicare l’imposta di registro su un valore catastale invece che sul valore di mercato.
La C.M. n. 18/E/2013 ha ricordato che la determinazione della base imponibile mediante l’applicazione dei coefficienti catastali (c.d. criterio del prezzo-valore) è possibile a condizione che:
- la cessione sia posta in essere nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali (requisito soggettivo);
- la cessione abbia ad oggetto un immobile ad uso abitativo e relative pertinenze (requisito oggettivo);
- la parte acquirente renda al notaio, all’atto della cessione, apposita richiesta circa la possibilità di determinazione della base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali con criterio tabellare dettato dall’articolo 52, commi 4 e 5 del TUR;
- le parti indichino nell’atto di cessione il corrispettivo pattuito.
Pertanto, ipotizzando che il valore di mercato dell’immobile sia di € 200.000 e che il valore catastale sia € 100.000, il trust dovrà pagare un’imposta di registro di € 18.000 pari al 9% di € 200.000 invece di € 9.000 pari al 9% di 100.000.
Caso due: l’immobile viene acquistato dal disponente il quale lo inserisce successivamente in trust
Essendo l’immobile acquistato da un privato, l’imposta di registro del 9% viene applicata con il metodo del prezzo valore e l’importo dovuto sarà quindi di € 100.000 per 9% pari a € 9.000.
Le imposte ipo-catastali sono dovute in misura fissa.
La successiva disposizione dell’immobile in trust da parte del disponente non sconta l’imposta di donazione grazie all’applicazione delle franchigie, mentre sono dovute le imposte ipo-catastali del 3% calcolate sul valore catastale di € 100.000, quindi ulteriori € 3.000.
Sintesi
Mentre nel caso uno le imposte sono dovute nella misura di € 18.000, nel secondo caso le imposte complessivamente da versare ammontano a € 12.000.
Si deve tuttavia tener conto che in questo caso sono necessari due atti notarili.
Ovviamente, il diverso effetto dipende dalla differenza tra il corrispettivo applicato tra le parti ed il valore catastale che potrebbe essere anche inferiore a € 100.000.
Da ultimo si evidenzia come il disponente, avendo in passato perso la prima casa in quanto disposta integralmente in trust, potrebbe astrattamente valutare anche di acquistare l’immobile a vantaggio del trust, tenendo tuttavia il diritto di abitazione e considerandolo come prima casa.
In questa situazione, l’imposta di registro sarebbe dovuta nella misura del 2% in relazione alla quota relativa al diritto di abitazione.
Quindi, in tale ultima ipotesi:
- sul valore relativo al diritto di abitazione si paga l’imposta di registro del 2% sul valore catastale (applicazione del metodo del prezzo valore);
- sulla percentuale residua il trust paga l’imposta di registro del 9% sul valore di mercato dell’immobile.
