Il quadro RB del modello Redditi PF 2019: i fabbricati “a disposizione”

A tal fine va preliminarmente evidenziato che il quadro RB deve essere utilizzato dai soggetti che possiedono gli immobili a titolo di piena proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale (si veda in tal senso quanto disposto dall’articolo 26, comma 1, Tuir). Il nudo proprietario, invece, non è tenuto a dichiarare il fabbricato (né nel quadro RB né altrove).

Deve peraltro trattarsi di fabbricati siti sul territorio dello Stato italiano; infatti, in caso di fabbricati situati all’estero, i relativi redditi costituiscono redditi diversi e non redditi fondiari (e non vanno pertanto dichiarati nel quadro RB in esame), concorrendo alla formazione del reddito complessivo secondo le disposizioni di cui all’articolo 70, comma 2, Tuir (ovvero, per l’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero oppure, in caso di fabbricati non soggetti ad imposte sui redditi nello Stato estero, per l’ammontare percepito nel periodo di imposta, ridotto del 15%).

La definizione di “fabbricato a disposizione” è rinvenibile nell’articolo 41 Tuir, rubricato “Unità immobiliari non locate”.

Secondo tale disposizione, “(…) se le unità immobiliari ad uso di abitazione, possedute in aggiunta a quelle adibite ad abitazione principale del possessore o dei suoi familiari o all’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali da parte degli stessi, sono utilizzate direttamente, anche come residenze secondarie, dal possessore o dai suoi familiari o sono comunque tenute a propria disposizione, il reddito è aumentato di un terzo (…)”. I tratti distintivi di tale categoria di immobili sono dunque riassumibili nei seguenti tre punti:

• deve trattarsi di unità immobiliari “ad uso abitativo”;
• sono posseduti dal contribuente in aggiunta alla (a) abitazione principale oppure (b) a quella adibita all’esercizio di arti e professioni oppure (c) a quella adibita all’esercizio di un’impresa commerciale;
• sono utilizzati direttamente dal possessore (anche come residenza secondaria) o comunque tenuti a disposizione e, quindi, evidentemente non sono concessi in locazione a terzi.

Laddove vi siano i presupposti sopra riepilogati, come regola generale e salvo quanto si specificherà in prosieguo, il “fabbricato a disposizione” concorre al reddito complessivo del contribuente, con applicazione dell’Irpef e dell’addizionale regionale e comunale ad aliquote marginali, non essendo possibile applicare altre forme di imposizione sostitutiva quali, ad esempio, la cedolare secca che è invece prevista esclusivamente per i redditi fondiari derivanti da locazione immobiliare. Tale concorso avverrà sulla base della rendita catastale dell’unità immobiliare in questione, rivalutata del 5% e aumentata di un terzo.

Non si applica invece l’incremento di un terzo in relazione all’unità immobiliare tenuta a disposizione in Italia dai contribuenti residenti all’estero (tuttavia, in caso di più unità detenute sul territorio italiano, l’aumento del terzo non scatta relativamente ad una sola unità immobiliare, dovendosi applicare invece per le restanti altre) oppure all’unità immobiliare già utilizzata come abitazione principale dal contribuente che si trasferisca temporaneamente per ragioni di lavoro in altro Comune oppure ancora alle unità immobiliari prive di allacciamento alle reti dell’energia elettrica, dell’acqua e del gas e di fatto non utilizzate (sempre a condizione che tali circostanze risultino da apposita autocertificazione da esibire all’A.F.).

Al riguardo va però precisato che la norma speciale di cui all’articolo 8, comma 1, D.Lgs. 23/2011, dispone che l’imposta municipale propria (c.d. “Imu”) sostituisce, per la componente immobiliare, l’Irpef e le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari relativi ai beni non locati (c.d. “effetto sostitutivo dell’Imu”).

Come chiarito dal Ministero dell’economia e delle finanze con circolare 18 maggio 2012 n. 3/DF “(…) la sostituzione dell’Irpef comporta, in via generale, che per gli immobili non locati (compresi quelli concessi in comodato d’uso gratuito e quelli utilizzati a uso promiscuo dal professionista) o non affittati risulta dovuta la sola Imu, mentre per quelli locati o affittati risultano dovute tanto l’Imu quanto l’Irpef (…)”. Quindi, come regola generale, anche i fabbricati a disposizione (in quanto “immobili non locati”) dovrebbero scontare esclusivamente l’Imu, in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali locali.

Tuttavia, a parziale riduzione di tale area di esenzione dalle imposte sui redditi, l’articolo 9, comma 9, D.Lgs. 23/2011 ha previsto che “(…) il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati all’imposta municipale propria, concorre alla formazione della base imponibile dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali nella misura del cinquanta per cento (…)”.

In altri termini, l’effetto sostitutivo dell’Imu potrebbe non operare sempre; solo se il fabbricato a disposizione è situato in un Comune diverso da quello in cui è sita l’abitazione principale, lo stesso sarà soggetto esclusivamente all’imposta comunale, la quale andrà a sostituire completamente l’Irpef e le relative addizionali. Diversamente, qualora l’immobile a disposizione sia situato nel medesimo Comune in sui è sita l’abitazione principale, lo stesso sarà soggetto ad Imu e – in aggiunta – la sua rendita catastale rivalutata del 5% e aumentata di un terzo concorrerà a formare, nella misura del 50%, il reddito complessivo del contribuente da assoggettare ad Irpef e addizionali regionali e comunali.

Per l’applicazione di tale norma occorre dunque prestare attenzione esclusivamente alla localizzazione nel medesimo Comune di (1) abitazione principale e (2) fabbricato a disposizione. Resta invece irrilevante la compresenza nel medesimo Comune di un fabbricato a disposizione e – ad esempio – di un immobile commerciale non locato: in tali ipotesi, il fabbricato commerciale sconterà l’Imu che sostituirà completamente le imposte sul reddito.

In ogni caso, indipendentemente dall’effetto sostitutivo dell’Imu, i fabbricati in questione sono da indicare nel quadro RB del Modello Redditi 2019 PF.

In particolare, nella colonna 2 dei righi da RB1 a RB9, relativa all’utilizzo dell’immobile, andrà apposto il codice “2”, destinato ad individuare – per l’appunto – i fabbricati a disposizione. Peraltro va evidenziato che l’eventuale maggiorazione del terzo della rendita, ove applicabile, genera sempre un incremento del reddito che, tuttavia e laddove operi l’effetto sostitutivo dell’Imu, confluisce in un apposito riquadro dell’RB destinato ad accogliere i redditi non imponibili, che non vanno dunque ad alimentare la base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali locali.

Il codice “9”, invece, andrà utilizzato solo se l’immobile non rientra in nessuno dei precedenti codici che vanno da “1” a “8” individuati dalle istruzioni ministeriali (ad esempio, codice “1” per l’abitazione principale, codice “3” per l’immobile locato in regime di libero mercato, codice “6” per l’immobile utilizzato in parte come abitazione principale e in parte per la propria attività, ecc.). Ad esempio, la pertinenza di un immobile abitativo tenuto a disposizione sarà da indicare con il codice “9”, non trattandosi propriamente di “fabbricato a disposizione” in quanto, come visto, questi ultimi sono solo ed esclusivamente gli immobili aventi destinazione abitativa.