Il reverse charge nelle cessioni immobiliari

In particolare, la nuova formulazione dell’articolo 17, comma 6, lett. a-bis), D.P.R. 633/1972, prevede l’applicazione dell’inversione contabile “alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato di cui ai numeri 8-bis) e 8-ter) del primo comma dell’articolo 10 per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione”.

Sul punto va precisato che, rispetto al quadro normativo in essere precedentemente alle modifiche introdotte dal D.L. 83/2012, rientrano nell’ambito applicativo del “reverse charge”, oltre alle cessioni dei fabbricati strumentali, già interessati dalla precedente previsione, anche quelle riguardanti i fabbricati abitativi (ovviamente nei casi in cui tali cessioni rientrino nel campo di applicazione dell’Iva e non dell’esenzione).

Come ribadito anche dall’Amministrazione Finanziaria (circolare 22/2013), l’inversione contabile si applica (per obbligo) alle sole cessioni imponibili Iva a seguito di opzione e non a quelle per le quali il cedente è tenuto all’assoggettamento al tributo nei modi tradizionali (con l’esercizio della rivalsa).

Peraltro, l’applicazione del reverse charge presuppone che il cessionario sia un soggetto passivo Iva stabilito in Italia.

Di conseguenza, se il cessionario è un “privato”, rimane applicabile l’ordinario meccanismo dell’addebito con rivalsa in fattura, anche se la cessione del fabbricato abitativo o strumentale è imponibile ai fini Iva, per effetto di apposita opzione esercitata nell’atto di compravendita.

È opportuno ricordare che non sono mai soggette al regime di inversione contabile le cessioni di immobili, abitativi e strumentali, poste in essere dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori. In tali ipotesi, infatti, le cessioni sono imponibili Iva per obbligo.

Secondo la prassi dell’Agenzia delle Entrate (circolare 22/2013) il reverse charge trova applicazione anche nei confronti degli eventuali acconti sul prezzo, mentre non opera rispetto alle cessioni di immobili non ultimati, in quanto escluse dall’ambito di efficacia dell’articolo 10, comma 1, nn. 8-bis) e 8-ter), D.P.R. 633/1972: tali fattispecie sono, pertanto, soggette alle regole ordinarie di cui al successivo articolo 17 D.P.R. 633/1972.

Peraltro, sempre nel suddetto documento di prassi, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il cedente – in presenza dei relativi presupposti di legge, individuati dall’articolo 10, comma 1, n. 8-bis) e 8-ter), D.P.R. 633/1972, a seconda che si tratti di vendita di immobili abitativi o strumentali – può avvalersi dell’opzione per l’imponibilità Iva, purché, coerentemente con il dato normativo, tale scelta sia espressa nel relativo atto, stipulato dal 26.06.2012, ovvero dal 12.08.2012 nel caso di alienazione di alloggi sociali: in assenza di una specifica disposizione in merito, si deve ritenere che tale atto possa anche essere rappresentato dal preliminare (circolare 22/2013).

Al ricorrere di quest’ultima ipotesi, gli acconti eventualmente dovuti sono assoggettati ad Iva con il meccanismo del reverse charge, a norma dell’articolo 17, comma 6, lett. a-bis), D.P.R. 633/1972, e vincolano anche il saldo dovuto alla stipulazione del contratto definitivo.

In mancanza di un contratto preliminare, se sono stati corrisposti acconti sul corrispettivo pattuito in regime di esenzione e, in sede di contratto definitivo, il cedente ha esercitato l’opzione per l’imponibilità Iva, la base imponibile del tributo è costituita dal solo importo dovuto a saldo.