Il sottile confine tra affitto d’azienda e locazione di immobile

Per questi motivi, per qualificare correttamente il negozio giuridico intercorso tra le parti, è essenziale valutare, nel caso concreto, quale sia il perimetro e l’oggetto della locazione, ovvero se si tratti di un contratto d’affitto d’azienda (o di un suo ramo) o di una mera locazione immobiliare con beni pertinenziali all’immobile. A fare chiarezza, è intervenuta più volte la giurisprudenza di legittimità, la quale ha cercato di definire una chiara linea di demarcazione tra le due citate tipologie contrattuali. Ad esempio, con la sentenza n. 3888/2020, la Cassazione ha chiarito che, per distinguere tra affitto d’azienda e locazione di un immobile, occorre appurare la sussistenza dei seguenti due presupposti:

• l’organizzazione dei beni (che deve preesistere al momento della stipula del contratto);
• l’importanza rivestita dall’immobile rispetto agli altri elementi oggetto del contratto.

Secondo i Giudici della Suprema Corte, affinché si possa parlare di affitto d’azienda (e non di locazione immobiliare) è necessario che l’organizzazione di un complesso unitario di beni (materiali ed immateriali) per l’esercizio dell’impresa sia già esistente al momento della concessione in godimento a terzi del complesso aziendale e ciò a prescindere dal fatto che i predetti beni siano o meno di proprietà dell’imprenditore, essendo sufficiente che egli ne abbia la disponibilità.

Ne deriva che, per rientrare nella disciplina dell’affitto d’azienda è necessario che l’oggetto del godimento non sia un insieme di beni (che poi l’avente causa organizzerà per esercitare l’impresa), bensì un complesso di beni già oggetto di organizzazione (che deve preesistere al contratto) da parte del cedente, a nulla importando che l’elemento organizzativo sia successivamente integrato dall’affittuario. In altre parole, l’affitto di un’azienda presuppone che l’azienda esista al momento della stipula del contratto sicché, se il dante causa cede il godimento di singoli beni, che pure potenzialmente si prestano a costituire un’azienda, ma solo dopo che sia stata loro impressa un’organizzazione da parte dell’avente causa, l’operazione configura una locazione.

Per un corretto inquadramento dell’operazione (affitto d’azienda o locazione immobiliare), è altrettanto importante verificare l’importanza oggettivamente rivestita dal fabbricato, rispetto agli altri beni (o servizi) oggetto del medesimo contratto. Sempre secondo quanto chiarito dalla giurisprudenza di legittimità (Cassazione n. 20815/2006 e Cassazione n. 24276/2017), la locazione si differenzia dall’affitto di azienda perché:

• nella locazione immobiliare, il fabbricato “assume una posizione di assoluta ed autonoma centralità nell’economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi che, legati materialmente o meno ad esso, assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione- subordinazione”;
• nell’affitto di azienda, lo stesso immobile è considerato non nella sua individuabilità giuridica, bensì “come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili e immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, così che oggetto del contratto risulta proprio il complesso produttivo unitariamente considerato, secondo la definizione normativa di cui all’art. 2555 c.c”.

Per le richiamate motivazioni, è perfettamente compatibile con la locazione la circostanza che, oltre al godimento dell’immobile, il contratto abbia ad oggetto prestazioni che sono accessorie, senza che sia rilevante che l’immobile (oggetto del contratto) sia situato all’interno di un centro commerciale.

La circostanza che all’avente causa sia attribuito, oltre all’immobile, il godimento dell’area comune del centro commerciale, delle utenze e delle attrezzature, non è risolutiva per qualificare il negozio in termini di affitto di ramo d’azienda.

Riassumendo il pensiero dei Giudici della Suprema Corte di cassazione si avrà, quindi, che la differenza essenziale tra locazione e affitto di azienda (o di ramo di essa) risiede:

• in primo luogo, nella preesistenza di una organizzazione in forma di azienda dei beni oggetto di contratto, in assenza della quale non si può affermare che sia stato ceduto il godimento di un’azienda o di un suo ramo;
• in secondo luogo, ove venga accertato che i beni erano al momento del contratto organizzati per l’esercizio dell’impresa già dal dante causa, sarà altresì necessario verificare se le parti abbiano inteso trasferire (o concedere) il godimento del complesso organizzato di beni, oppure semplicemente il godimento di un bene immobile, rispetto al quale gli altri beni e servizi risultano strumentali al godimento del fabbricato, restando poi libero l’avente causa di organizzare ex novo un’azienda propria.