Il “trasferimento” del preliminare e gli effetti ai fini dell’imposta di registro
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariLe vicende modificative dei soggetti che sottoscrivono un contratto preliminare immobiliare sono abbastanza frequenti nella pratica, e possono essere identificate due situazioni tipiche: il preliminare per persona da nominare e la cessione del preliminare stesso. La prima delle due ipotesi consente allo stipulante di riservarsi, nei confronti dell’altra parte, la facoltà di individuare in un momento successivo un differente soggetto cui far ricadere gli effetti derivanti dal contratto stesso.
In particolare, l’articolo 1402, cod. civ., prevede che la dichiarazione di nomina deve essere eseguita entro tre giorni dalla stipula del contratto, se le parti non hanno stabilito un termine diverso. Diversamente, la cessione del contratto preliminare consente ad una parte di sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti dal contratto stesso. La sostanziale differenza tra i due negozi descritti si individua negli effetti prodotti, in quanto:
- nella dichiarazione di nomina, il terzo subentra nei rapporti contrattuali con efficacia sin dall’origine (ex tunc);
- nella cessione del contratto, la sostituzione del terzo con l’originario contraente avviene con efficacia dal momento del trasferimento del contratto (ex nunc).
Ai fini dell’imposta di registro, il contratto preliminare per persona da nominare, oltre al pagamento dell’imposta fissa di registro all’atto della registrazione (dovuta in ogni caso a prescindere dalle altre previsioni ivi contenute), è soggetto ad uno specifico regime impositivo, indicato nell’articolo 32, D.P.R. 131/1986.
Secondo tale disposizione, la dichiarazione di nomina sconta l’imposta fissa di registro in presenza di tre specifiche condizioni, ovverosia che:
- sia prevista da una specifica norma di legge o da un’espressa riserva prevista nel contratto;
- sia operata entro tre giorni dalla stipula del contratto;
- la nomina avvenga con atto pubblico o con scrittura privata autenticata o presentata per la registrazione entro tre giorni.
Come si evince dal testo dell’articolo 32, D.P.R. 131/1986, i requisiti ivi previsti sono molto più stringenti rispetto a quanto previsto dall’articolo 1402, cod. civ., posto che tale ultima norma consente alle parti di stabilire anche un termine diverso e successivo rispetto ai tre giorni, purché sia individuato in modo certo, e non richiede una forma rigida per la dichiarazione di nomina.
Per quanto riguarda la cessione del contratto preliminare, l’articolo 31, D.P.R. 131/1986, stabilisce che la cessione del contratto sconta l’imposta con l’aliquota propria del contratto ceduto. Posto che, come già detto, il contratto preliminare è soggetto ad imposta fissa di registro, anche la sua cessione richiede il pagamento dell’imposta fissa.
Tuttavia, qualora il preliminare oggetto di trasferimento preveda, come sovente accade, il pagamento di caparre o acconti, è necessario comprendere se, nella determinazione dell’imposta di registro, si debba tener conto anche di tale aspetto. Sul punto, lo studio del Consiglio nazionale del Notariato n. 32-2007/T ha ritenuto che tale circostanza non determini alcun pagamento “aggiuntivo” rispetto all’imposta fissa, in quanto la tassazione di caparre e acconti si configura già come un’anticipazione di quanto sarà dovuto all’atto della stipula del contratto definitivo, e non tanto come tassazione del preliminare stesso. In senso contrario, tuttavia, si è espressa la DRE Lombardia (risposta ad interpello n. 114394/2011), secondo cui la cessione del contratto preliminare:
- è soggetta ad imposta fissa di registro se non è previsto un corrispettivo per il suo trasferimento;
- sconta l’imposta di registro del 3% (articolo 9 della tariffa, parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986) in presenza di un corrispettivo.
