Immobili in comodato a parenti: riduzione base imponibile Imu/Tasi

• il contratto sia registrato;
• il comodante possieda un solo immobile in Italia;
• il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito ad abitazione principale, ad eccezione sempre delle unità abitative classificate A/1, A/8 e A/9.

Ciò detto appare utile ricordare che, ai fini dell’agevolazione, devono sussistere tutte le suddette condizioni, in quanto il venir meno anche di una sola di esse determina la perdita dell’agevolazione.

La risoluzione 1/DF/2016, dopo aver ribadito che il comodato può essere redatto sia in forma scritta che verbale (in quanto non è richiesta la forma scritta a pena nullità), ha ricordato che esso, se scritto, deve essere registrato entro 20 giorni dalla data di stipula. Per i contratti verbali, invece, limitatamente al godimento del beneficio, la registrazione potrà essere effettuata previa presentazione del modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia in cui, come tipologia dell’atto, dovrà essere indicato “Contratto verbale di comodato”.

Quindi, per anche per i contratti verbali, ai fini della decorrenza dell’agevolazione, occorre avere riguardo alla data di conclusione del contratto.

Il documento di prassi, inoltre, risolve alcuni dubbi interpretativi. Nello specifico, prima di procedere a elencare alcune casistiche, ha precisato che:

• il possesso da parte del comodante “di un altro immobile che non sia destinato a uso abitativo non impedisce il riconoscimento dell’agevolazione”;
• nel caso in cui venga concesso in comodato l’immobile unitamente alla pertinenza, a quest’ultima si applicherà lo stesso trattamento di favore previsto per la cosa principale nei limiti fissati dal comma 2 dell’articolo 13 del D.L. 201/2011, in base al quale per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’ abitazione;
• non preclude l’accesso all’agevolazione il possesso, oltre all’unità immobiliare ad uso abitativo che deve essere concessa in comodato, di un immobile abitativo definito come rurale ad uso strumentale.

Ciò detto, le casistiche affrontate dalla risoluzione 1/DF/2016 hanno riguardato per lo più gli immobili in comproprietà. Infatti, una prima situazione è quella che vede:

• due coniugi comproprietari al 50% di un immobile che viene concesso in comodato al figlio;
• il marito in possesso di un altro immobile abitativo in un comune diverso da quello del primo.

In tal caso, l’agevolazione si applica solo alla quota di possesso della moglie, il marito, invece, dovrà corrispondere l’imposta, per la propria quota di possesso, senza l’applicazione del beneficio.

Diversamente, se il marito avesse posseduto l’altro immobile nello stesso comune del primo e lo avesse adibito ad abitazione principale, entrambi i coniugi avrebbero beneficiato della riduzione Imu/Tasi.

Nel caso in cui, invece, l’immobile in comproprietà fra i coniugi sia concesso in comodato ai genitori di uno di essi, l’agevolazione spetta al solo comproprietario per il quale è rispettato il vincolo di parentela richiesto dalla norma e cioè solo al figlio che concede l’immobile ai genitori, in ragione della quota di possesso.

Altra fattispecie riguarda un soggetto che possiede 2 immobili abitativi di cui:

• il primo in comproprietà in un comune diverso da quello in cui è ubicato l’altro immobile;
• il secondo posseduto al 100% e concesso in comodato.

In tal caso non è applicabile l’agevolazione in quanto il soggetto non possiede un solo immobile in Italia così come richiesto dalla norma, che, infatti, non prevede come eccezione a tale limite il possesso “solo” di una quota di un altro immobile ad uso abitativo. L’agevolazione in questo caso opera solo se l’immobile, posseduto in percentuale e ubicato nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato, è destinato a propria abitazione principale dal comodante.

In merito alla Tasi, infine, lo stesso documento del Dipartimento finanze precisa che:

• il comodatario, dovendo adibire ad abitazione principale l’immobile concesso in comodato, non deve adempiere all’obbligazione relativa alla Tasi, in quanto la legge di Stabilità 2016 ha previsto l’esclusione dalla Tasi sia per il possessore che per l’occupante per gli immobili abitazione principale;
• il comodante, se ricorrono tutte le condizioni richieste dalla norma, verserà la Tasi – una volta ridotta la base imponibile del 50% – nella percentuale stabilita dal comune; se questa non viene determinata il comodante applica la Tasi nella misura pari al 90% dell’ammontare complessivo del tributo.