Immobili rurali strumentali anche se con caratteristiche di lusso e con Iva detraibile
di Luigi ScappiniL’articolo 9, commi 3 e 3-bis, D.L. 557/1993 definisce i requisiti che devono avere i fabbricati per essere considerati rispettivamente rurali abitativi e rurali strumentali.
Il Legislatore, se per gli abitativi ha introdotto alcuni parametri stringenti, per quanto riguarda gli strumentali si è limitato ad affermare che sono tali le “costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell’attività agricola di cui all’articolo 2135 del codice civile”, provvedendo a indicarne alcune tipologie che rappresentano, è necessario precisarlo, un elenco meramente esemplificativo. Per essere considerati quali rurali abitativi e come tali poter fruire delle agevolazioni riconosciute, è necessario che vengano rispettati una serie di requisiti di natura sia soggettiva sia oggettiva. Per quanto riguarda gli aspetti soggettivi, il fabbricato deve essere, alternativamente, utilizzato quale abitazione:
- dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno per esigenze connesse all’attività agricola svolta;
- dall’affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo idoneo conduce il terreno a cui l’immobile è asservito;
- dai familiari conviventi a carico dei soggetti di cui ai numeri precedenti risultanti dalle certificazioni anagrafiche; da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali;
- da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura;
- da uno dei soci o amministratori delle società agricole ex articolo 2 D.Lgs. 99/2004, aventi la qualifica di Iap.
I soggetti di cui sopra devono essere regolarmente iscritti, quali imprenditori agricoli, al Registro Imprese e il volume d’affari derivante dalle attività agricole deve essere superiore alla metà del reddito complessivo.Da un punto di vista oggettivo è richiesto che:
- il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere superficie non inferiore a 10.000 mq., ridotta a 3.000 mq. in caso di esercizio di colture specializzate in serra, funghicoltura o altra coltura intensiva, ovvero il terreno è ubicato in Comune montano ai sensi dell’articolo 1, comma 3, L. 97/1994;
- i fabbricati non devono appartenere alle categorie A/1 ed A/8, ovvero avere le caratteristiche di lusso previste dal D.M. 02.08.1969.
Proprio in merito a quest’ultimo requisito recentemente è intervenuta la Cassazione che, con l’ordinanza n. 27198/2022, ha riconosciuto il carattere di ruralità alle abitazioni rispondenti ai requisiti di lusso previsti dal D.M. 02.08.1969 – nel caso oggetto dell’ordinanza la metratura eccedente i 240 mq. – a condizione che siano destinati ad attività connessa quale è quella di ricezione in un contesto di esercizio dell’attività agrituristica. In particolare, è stato precisato che “Ai fini della classificazione catastale delle unità immobiliari, le costruzioni destinate alla ricezione ed ospitalità, nell’ambito dell’attività di agriturismo svolta da una azienda agricola, rivestono il carattere di strumentalità all’attività agricola che giustifica il riconoscimento della ruralità, ai sensi dell’articolo 9, comma 3-bis, del d.l. n. 557 del 1993, senza che ad esse possa trovare applicazione l’esclusione di cui alla lett. f) dell’art. 9, comma 3, dello stesso decreto, operante per le sole costruzioni rurali destinate ad abitazione.“.Tale concetto è stato ribadito con la successiva ordinanza n. 34811/2022, con cui è stato affermato che in materia di classamento catastale, deve sempre essere riconosciuta la natura rurale ai fini fiscali ai fabbricati che sono strumentali alle attività agricole previste dall’articolo 32 Tuir, ai sensi di quanto previsto dall’articolo 9, comma 3-bis, D.L. 557/1993, mentre le caratteristiche di lusso determinano l’impossibilità del riconoscimento della ruralità per i soli fabbricati aventi un uso abitativo.
E proprio in merito all’utilizzo del fabbricato abitativo per l’esercizio dell’attività agrituristica di ricezione e ospitalità, sempre la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 35256/2022, si è occupata di riconoscere la detraibilità, in deroga a quanto previsto dall’articolo 19bis, comma 1, lettera i), D.P.R. 633/1972 ai sensi del quale non è ammessa in detrazione l’imposta relativa all’acquisto di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa, nel caso di immobili destinati all’attività agrituristica.Sul punto, infatti, è consolidato l’indirizzo di legittimità per cui in ragione della “ratio legis del D.P.R. n. 633 del 1972, articolo 19 bis1, occorre quindi distinguere gli immobili “ad uso abitativo”, secondo la corrispondente destinazione urbanistica e catastale, che implicano il godimento diretto da parte del consumatore finale, da quelli utilizzati, invece, per l’esercizio della impresa avente ad oggetto l’attività “agricola” per i quali la funzione abitativa dell’immobile, costituendo mezzo di attuazione della prestazione di servizio concernente la ospitalità e ricettività alloggiativa della clientela, è direttamente strumentale allo svolgimento dell’attività economica assoggettata ad Iva, non potendo escludersi per questi ultimi l’applicazione, D.P.R. n. 633 del 1972, ex articolo 19, dell’ordinario regime di detrazione delle spese inerenti”.
