Imposta di registro al 3% per l’atto di cessione di cubatura

La vicenda aveva ad oggetto un atto di cessione, a titolo oneroso, di cubatura edilizia, al quale l’Agenzia delle entrate aveva applicato l’imposta proporzionale di registro dell’8%, l’imposta proporzionale ipotecaria del 2% e l’imposta catastale dell’1%.

La CTP accoglieva il ricorso dei contribuenti, con annullamento dell’avviso di liquidazione, individuando l’oggetto dell’atto di cessione di cubatura in una mera spendita di un diritto, non assimilabile ad un diritto reale. Si riteneva dunque dovuta la sola imposta di registro, con aliquota ordinaria del 3%.

Di diverso avviso si mostrava invece la CTR, che riteneva legittimo l’avviso di liquidazione individuando l’oggetto dell’atto di cessione di cubatura in una facoltà inerente al diritto di proprietà, così presentando “sicure caratteristiche di realità”. Veniva dunque confermata la debenza dell’imposta ipotecaria e catastale, nonché dell’imposta di registro con aliquota del 9%.

In considerazione dei contrasti giurisprudenziali sorti intorno alla corretta qualificazione dell’atto di cessione della cubatura la questione veniva rimessa alle Sezioni Unite.

Venivano dunque richiamati i principi già espressi dalle stesse Sezioni Unite, in materia di Ici/Imu, in forza dei quali un’area edificabile, assoggettata ad un vincolo di inedificabilità assoluta, in quanto inserita in un programma di “compensazione urbanistica”, “non è assoggettabile ad imposta, atteso che il diritto edificatorio compensativo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso” (SS.UU, n. 23902/2020).

La richiamata sentenza, come appena precisato, aveva dunque ad oggetto un diritto edificatorio compensativo ancora in fase di assegnazione, il quale, a differenza della cessione di cubatura, presenta una maggiore volatilità.

Non potendosi ritenere la questione già risolta con la richiamata pronuncia, le Sezioni Unite si sono pertanto occupate della possibile collocazione della cessione di cubatura tra gli atti costitutivi e traslativi di diritti reali.

Pur avendo l’Agenzia delle entrate negli anni valorizzato la natura dominicale ascrivibile allo sfruttamento edilizio del suolo, le Sezioni Unite hanno evidenziato come non siano mai state date risposte univoche sul “tipo” di diritto reale che si verrebbe a costituire/trasferire con la cessione di cubatura. Sono state inoltre ritenute del tutto insoddisfacenti le assimilazioni al diritto di superficie, posto che, in quest’ultimo caso, assume rilievo l’alterità tra il proprietario del suolo e il proprietario della costruzione, mentre, nel caso del della cessione della cubatura il diritto di costruire viene esercitato sul fondo proprio.

Parimenti insoddisfacente è stata ritenuta la pur più giustificabile assimilazione alla servitù prediale.

D’altra parte, però, le Sezioni Unite hanno ritenuto criticabile anche l’opposto orientamento che riconduce l’atto di cessione della cubatura tra quelli di tipo meramente obbligatorio: queste interpretazioni, tra l’altro, valorizzando la volontà delle parti nel momento in cui viene comunicata all’amministrazione comunale, ignorano il risvolto giuridico (essendo comunque prevista una compressione della potestà edificatoria) ed economico (in quanto spesso il valore della cubatura assorbe ed esaurisce il valore del terreno) dell’atto.

Nell’ambito di un così incerto quadro interpretativo assume rilievo l’articolo 2643 cod. civ. il quale prevede, al comma 2 bis, che i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale, devono essere resi pubblici con lo strumento della trascrizione.

La disposizione in esame è stata quindi qualificata dalle Sezioni Unite come “un pesante argomento sistematico a sostegno dell’indirizzo della non realità dell’atto di cessione di cubatura”: d’altra parte non tutti gli atti che devono essere soggetti a trascrizione hanno carattere reale (si pensi alla locazione ultranovennale o ai contratti preliminari). Invero, una specifica ed autonoma previsione di trascrivibilità dei “diritti edificatori” non avrebbe avuto ragion d’essere se questi ultimi, avendo natura reale, risultassero comunque già prima trascrivibili in base alla disciplina generale.

Stante tutto quanto sopra premesso le Sezioni Unite hanno quindi statuito il seguente principio di diritto: “la cessione di cubatura, con la quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto:

• immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale;
• non richiedente la forma scritta ad substantiam ex articolo 1350 cod. civ.;
• trascrivibile ex articolo 2643, n. 2 bis, cod. civ.;
• assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto “diverso” avente ad oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale ex articolo 9 Tariffa Parte Prima allegata ai D.P.R. 131/1986 nonché, in caso di trascrizione e voltura, ad imposta ipotecaria e catastale in misura fissa ex articoli 4 Tariffa allegata al DLgs. 347/1990 e 1, comma 2, del medesimo DLgs.“.