IMU e TASI: variazioni agli strumenti urbanistici con effetti differiti

La questione circa la rilevanza delle variazioni allo strumento urbanistico generale ha trovato definitiva soluzione, dopo un dibattito molto acceso, in sede normativa attraverso l’articolo 36, comma 2, del D.L. 223/2006. Tale disposizione è intervenuta sulla nozione di area edificabile, precisando che il momento in cui al terreno viene conferita l’edificabilità ai fini fiscali è quello in cui le modifiche vengono adottate da parte del Comune. Pertanto, anche se il nuovo strumento urbanistico non è ancora stato approvato dagli organi regionali (e l’iter evolutivo del piano regolatore può richiedere svariati mesi, anni in alcuni casi, per arrivare a pieno compimento), comunque l’imposta comunale deve essere pagata sul valore venale quale area edificabile e non sul valore dominicale quale terreno agricolo.

Da notare, comunque, che malgrado per qualificare un terreno sia sufficiente, per quanto detto, una “mera potenzialità edificatoria”, resta comunque l’esigenza di tenere concretamente conto nella determinazione della base imponibile, “della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio” (in questi termini si è espressa la Cassazione nella celebre sentenza 25506/2006).

La decorrenza

Posto il fatto che l’adozione da parte del Comune è l’elemento atto a “trasformare” la natura giuridica del terreno, nella sentenza in commento emerge un passaggio di sicuro interesse e tutto sommato innovativo.

Il tema riguarda la decorrenza ai fini fiscali del transito dell’area da terreno agricolo a terreno edificabile: secondo la Suprema Corte essa esplicherà efficacia solo a decorrere dal 1 gennaio dell’anno successivo.

In particolare si legge come “la mutata natura del suolo, da agricolo a edificatorio, non assume immediata rilevanza ai fini impositivi non essendo previsto il frazionamento a fini ICI con applicazione per alcuni mesi sul suolo agricolo e per i successivi quale suolo edificabile, in quanto l’articolo 5, comma 5, D.Lgs. 504/1992 prevede la valutazione del valore in comune commercio dell’area alla data del 1 gennaio dell’anno di riferimento”.

Quindi, nella sostanza, per valutare una modifica allo strumento urbanistico generale l’elemento cruciale è certamente l’adozione comunale, ma quando questa avvenga in corso d’anno (ovviamente sempre), l’efficacia per i tributi locali (il tema è certamente valido oggi per l’IMU e la TASI vista l’identità della norma regolatrice la fattispecie delle aree fabbricabili) sarà dal periodo d’imposta successivo.

La motivazione è la seguente: “Quando il legislatore ha voluto attribuire effetti immediati a fini ICI ad una modifica lo ha espressamente previsto come nel caso di cui all’articolo 10 D.Lgs. 504/1992 nel caso di frazionamento del tributo a fronte del mutamento nella titolarità del bene o in base all’articolo 2, n. 1 lett. a D.Lgs. 504/1992 se l’area viene edificata nel periodo d’imposta”.

E la giustificazione ulteriore è che “Ove si riconoscesse immediata rilevanza alla natura edificatoria dell’area, acquisita in data 25.3.2001, si porrebbe a base del tributo il valore dell’area a una data diversa da quella normativamente prevista per il gennaio dell’anno di riferimento”.

La giustificazione fornita, a dire il vero, convince poco; il riferimento al 1° gennaio dell’anno di riferimento serve per cristallizzare un valore, che essendo per definizione variabile, richiede un momento preciso in cui debba essere “rilevato”; la norma non sembra invece presumere che tale qualifica del terreno debba obbligatoriamente esplicare i propri effetti per tutto l’anno.

Ben diversa è la questione relativa ad un cambiamento nella natura del bene, dove si transita tra diverse fattispecie imponibili, caratterizzate da regole differenti; a ben vedere, rinviando all’anno successivo l’efficacia fiscale del mutamento (che, si badi bene, per il medesimo principio, potrebbe anche essere in senso contrario, con il passaggio da area fabbricabile a terreno agricolo), si finirebbe per ledere il principio costituzionale di capacità contributiva.

L’indicazione fornita dalla Cassazione è di sicuro interesse, ma è opportuno attendere una conferma (o una smentita) sul punto, magari ad opera delle Sezioni Unite.