IMU/TASI: l’immobile in diritto di abitazione non pregiudica il bonus

Si potrebbe verificare un caso affatto raro, neppure esaminato dalla recente circolare IFEL: il contribuente ha la proprietà di un fabbricato abitativo utilizzato dalla madre, quale coniuge superstite della coppia dei genitori, che è titolare del diritto di abitazione ex art. 540 del codice civile. A parere di chi scrive, in questo caso non pare preclusa la possibilità di applicare la riduzione del 50% su un altro immobile dato in uso gratuito al figlio.

Il diritto di abitazione

L’art. 1 c. 10 della L. 208/15 introduce nell’art. 13 c. 3 del DL 201/11 la lettera 0a): tale disposizione prevede la riduzione al 50% a favore delle unità immobiliari non di lusso (quindi sono escluse quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) che siano concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado (quindi a favore del figlio o a favore del padre) che le utilizzano come abitazione principale. Per far valere la riduzione è richiesta la registrazione del contratto di comodato.

Viene poi posto un vincolo piuttosto articolato, quello che in questa sede interessa:

• il comodante deve possedere un solo immobile in Italia (quello dato in comodato) e deve risiedere anagraficamente, nonché è tenuto a dimorare abitualmente, nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato;
• è comunque concesso che il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale (anche questo non di lusso).

Il comodante, quindi, oltre all’immobile dato in comodato, può possedere (nello stesso Comune) l’immobile destinato a propria abitazione principale. Vi è una preclusione assoluta al possesso di altri immobili rispetto a questi: sul punto, peraltro, viene chiarito che la limitazione riguarda i fabbricati a destinazione abitativa.

Veniamo ora al caso proposto in apertura. Il fatto che il contribuente possieda, oltre al proprio immobile di residenza e quello da concedere in uso al figlio, anche la proprietà dell’immobile utilizzato dalla madre in forza del diritto di abitazione, può essere ostativo all’applicazione del beneficio sull’immobile del figlio?

La norma richiede che “il comodante possieda un solo immobile in Italia”, ovvero che egli “possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale”; quindi il discrimine si pone sul “possesso” di un altro immobile, concetto da interpretarsi ai sensi della disciplina IMU/TASI, quindi titolarità di un diritto reale che costituisca il presupposto per il pagamento del tributo. Questo ragionamento è presente nelle FAQ pubblicate il 24 febbraio dall’IFEL, con riferimento all’immobile in nuda proprietà, su cui un altro contribuente è soggetto passivo in quanto titolare del diritto di usufrutto.

Se si condivide tale interpretazione, non deve conseguentemente computarsi la titolarità di un diritto reale che non comporti il versamento di imposta: risulta, quindi, del tutto irrilevante (e quindi non ostativo alla possibilità di applicare l’agevolazione sull’immobile offerto in comodato al figlio) la titolarità, ad esempio, di una nuda proprietà su un terzo immobile, ovvero il fatto di avere una proprietà su un fabbricato che possa essere gravato da un diritto di abitazione a favore di un terzo (la madre, nel caso esaminato).

Si tratta di situazioni non chiarite dalla Risoluzione 1/DF/16, ma che dovrebbero ottenere una conferma ufficiale visto che si tratta di situazioni tutt’altro che remote.