Incentivi per la valorizzazione edilizia salvi con l’atto integrativo successivo al rogito

• l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
• l’acquisto deve avere come oggetto un “intero fabbricato” indipendentemente dalla natura dello stesso.

Il soggetto che acquista l’intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere:

• alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero,
• ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall’articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d), P.R. 380/2001. In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB (“Near Zero Energy Building”), A o B;
• all’alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell’intero fabbricato.

Qualora non siano rispettate le condizioni sopra richiamate, in base alle quali è stata concessa l’agevolazione in sede di acquisto del fabbricato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con applicazione della sanzione del 30 per cento delle stesse imposte.

Con la recente risposta all’istanza di interpello n. 384 del 18.09.2020, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, al fine di fruire dell’agevolazione in esame, è assolutamente irrilevante il numero degli atti di acquisto dell’intero fabbricato, e cioè che l’immobile sia stato acquisito mediante più contratti di compravendita, in quanto la ratio della disposizione citata è quella di agevolare le imprese di costruzione o ristrutturazione che “trasformano” interi fabbricati allo scopo di renderli più sicuri rispetto agli eventi sismici e più ecologici, migliorandone le caratteristiche di efficienza energetica.

Nel citato documento di prassi si legge infatti che: «La Relazione illustrativa al disegno di legge di conversione del decreto legge n. 34 del 2019 indica che la disposizione in esame risponde alla “necessità di incentivare la permuta tra vecchi edifici e immobili con caratteristiche energetiche e sismiche completamente rinnovate, quale strumento indispensabile per avviare un reale processo di rigenerazione urbana. Incentivare fiscalmente queste operazioni potrebbe, infatti, innescare un circolo virtuoso di scambi immobiliari diretti a prodotti sempre più innovativi e performanti”».

D’altronde, è evidente che la disposizione agevolativa non prescrive per l’acquisto dell’intero fabbricato la redazione di un unico atto, né impone, quando il fabbricato è composto da più unità immobiliari, la redazione dell’atto di compravendita delle unità che compongono l’intero fabbricato in un unico contesto.

Pertanto, la società che, all’atto dei distinti atti di compravendita delle due unità costituenti il fabbricato, ha omesso di indicare l’intenzione di avvalersi dell’agevolazione prevista dall’articolo 7 D.L. 34/2019, può rimediare attraverso la stipula di due atti integrativi da registrare assolvendo l’imposta di registro in misura fissa e, contestualmente, effettuare il versamento integrativo dell’ammontare delle imposte ipotecaria e catastale, assolte in relazione ai precedenti atti di compravendita nella misura di 50 euro ciascuna, per adeguarlo all’importo dovuto in misura fissa di 200 euro  per ogni imposta e per ciascun atto di compravendita.

Successivamente, la società, registrati i due atti integrativi, potrà presentare istanza di rimborso della maggiore imposta di registro versata, assolta in misura proporzionale, rispetto alla misura fissa di 200 euro dovuta per ciascun atto in base alle previsioni del citato articolo 7.

Inoltre, è stato chiarito che il termine dei dieci anni entro il quale l’impresa deve provvedere all’alienazione delle unità immobiliari, il cui volume complessivo superi il 75% del volume dell’intero fabbricato, decorre dalla data del primo acquisto.

Da ultimo, si rammenta che l’Amministrazione finanziaria si era già espressa in questi termini, seppur in relazione ad altri regimi agevolativi, con la risoluzione AdE 110/E/2006, laddove era stata riconosciuta la possibilità che, con atto integrativo successivo al rogito, il contribuente potesse rendere le dichiarazioni previste ed erroneamente omesse in atto, per fruire di particolari regimi di favore.