17 Ottobre 2016

L’individuazione dei servizi relativi a beni immobili

di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi Tributari

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Come già ricordato in un precedente contributo, a partire dal prossimo 1° gennaio 2017 entreranno in vigore nuove regole per individuare la territorialità Iva dei servizi immobiliari, di cui all’articolo 7-quater, lett. a), del D.P.R. 633/1972, a seguito dell’entrata in vigore delle novità contenute nel regolamento Ue n. 1042/2013. Una delle novità più significative riguarda il collegamento che i servizi devono avere con l’immobile al fine di qualificarli come “relativi” al bene stesso.

In particolare, costituiscono prestazioni relative a beni immobili i servizi che presentano un nesso sufficientemente diretto con i beni immobili (articolo 31-bis del regolamento 1042/2013). Tale nesso, in particolare, sussiste laddove il bene sia un elemento costitutivo del servizio e sia essenziale e indispensabile per la sua prestazione, nonché con riferimento ai servizi erogati o destinati a un bene immobile, aventi per oggetto l’alterazione fisica o giuridica di tale bene. Sulla questione, l’Agenzia non si era espressa in maniera molto difforme, affermando che le prestazioni di servizi in questione sono caratterizzate dalla presenza di una relazione concreta ed effettiva con il bene immobile (risoluzione 48/2010), dovendo, cioè, necessariamente, essere collegate ad un bene immobile espressamente determinato e avere per oggetto il bene immobile stesso, il quale deve costituire l’elemento centrale e indispensabile dell’operazione.

Il regolamento in esame elenca inoltre una serie di servizi rientranti tra quelli immobiliari, nonché di operazioni che non vi possono essere ricomprese. Tra i primi:

l’elaborazione di planimetrie per un fabbricato o per parti di un fabbricato destinato a un particolare lotto di terreno, a prescindere dal fatto che il fabbricato sia costruito;
la valutazione di beni immobili, anche a fini assicurativi, per stabilire il valore di un immobile a garanzia di un prestito o per stimare eventuali rischi e danni nell’ambito di controversie;
la gestione immobiliare diversa dalla gestione del portafoglio di investimenti immobiliari, consistente nella gestione di beni immobili commerciali, industriali o residenziali da o per conto del proprietario;
i servizi legali relativi al trasferimento di proprietà di beni immobili, alla costituzione o al trasferimento di determinati diritti sui beni immobili o diritti reali su beni immobili (assimilati o meno a beni materiali), quali le pratiche notarili, o alla stesura di contratti di compravendita aventi per oggetto la proprietà di beni immobili, anche qualora la sottostante operazione che dà luogo all’alterazione giuridica della proprietà non sia portata a compimento (la circolare n. 37/2011 non aveva, invece, considerato tali servizi rientranti tra quelli immobiliari).

Invece, non costituiscono, invece, servizi immobiliari, tra gli altri:

la prestazione di servizi pubblicitari, anche se comportano l’uso di beni immobili;
la messa a disposizione di stand in fiere o luoghi d’esposizione, nonché servizi correlati atti a consentire l’esposizione di prodotti, quali la progettazione dello stand, il trasporto e il magazzinaggio dei prodotti, la fornitura di macchinari, la posa di cavi, l’assicurazione e la pubblicità;
il magazzinaggio di merci in un bene immobile qualora non sia assegnata alcuna parte specifica dell’immobile ad uso esclusivo del destinatario.

Relativamente a tali ultimi servizi, viene, dunque, stabilito, conformemente a quanto previsto nella sentenza 27 giugno 2013 della Corte UE, Causa-155/12, che lo stoccaggio di beni può, in taluni casi, costituire una operazione rilevante ai fini Iva nel Paese di ubicazione dell’immobile. Deve essere, quindi, in parte rivista la posizione dell’Agenzia, la quale, nella circolare n. 28/2011, aveva ritenuto non potersi ricondursi le prestazioni di deposito merci alla categoria delle prestazioni di servizi relative ai beni immobili.

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