Indivisibilità “relativa” del compendio unico

In riferimento alle normative di carattere fiscale, l’articolo 10, D.Lgs. 23/2011, intervenendo direttamente sull’articolo 1, Tariffa, Parte I, D.P.R. 131/1986, ha proceduto, da un lato alla semplificazione delle regole applicabili agli atti traslativi a titolo oneroso e, dall’altro, alla soppressione della maggior parte del nutrito gruppo di norme che prevedevano agevolazioni per i passaggi dei terreni agricoli.

Come spesso accade, tuttavia, nel tempo sono state proposte nuove norme o reintrodotte precedenti.

Ne è un esempio recente, seppur non direttamente impattante sulle imposte dovute, quanto previsto dall’articolo 5, L. 36/2024, rubricata “Disposizioni per la promozione e lo sviluppo dell’imprenditoria giovanile nel settore agricolo”, con cui è prevista la riduzione alla metà del compenso dovuto al notaio in caso di compravendita avente a oggetto l’acquisto di terreni agricoli e relative pertinenze per un corrispettivo non superiore a 200.000 euro.

Tra le norme “sopravvissute” al taglio del 2011 vi è l’agevolazione per la costituzione del c.d. compendio unico di cui all’articolo 5-bis, D.Lgs. 228/2001; tuttavia, in questa seconda fattispecie, la norma si rende ancora applicabile esclusivamente nell’ipotesi di donazione e/o successione mortis causa.

L’agevolazione consiste, per effetto del rimando alle norme previste dall’articolo 5-bis, L. 97/1994, nell’esenzione da imposta di registro, ipotecaria, catastale, di bollo e di ogni altro genere; inoltre, è previsto l’abbattimento degli oneri notarili in misura pari a 1/6 di quanto dovuto.

Ovviamente, per effetto della disciplina prevista per la successione e donazione, la norma si azionerà nell’ipotesi di superamento delle franchigie previste.

Da un punto di vista soggettivo, possono azionare la norma i coltivatori diretti e gli Iap (imprenditori agricoli professionali).

Da un punto di vista oggettivo, la norma individua il compendio unico, ove non diversamente disposto da leggi regionali, nell’estensione di terreno necessaria al raggiungimento del livello minimo di redditività determinato dai PSR per l’erogazione del sostegno agli investimenti previsti dai Regolamenti 1257 e 1260/1999, e successive modificazioni.

In passato il riferimento era alla minima unità colturale, un tempo definita dall’abrogato articolo 846, cod. civ. quale “estensione di terreno necessaria e sufficiente per il lavoro di una famiglia agricola e, se non si tratta di terreno appoderato, per esercitare una conveniente coltivazione secondo le regole della buona tecnica agraria”.

Sempre per quanto riguarda i requisiti soggettivi, l’articolo 5-bis, D.Lgs. 228/2001, con una previsione di natura antielusiva, richiede l’impegno alla coltivazione o conduzione per un periodo di almeno 10 anni.

La Corte di Cassazione, con la recente ordinanza n. 30684/2024, ha affermato, sulla falsariga di quanto già chiarito dalla prassi per la piccola proprietà contadina che “la concessione del fondo o di una sua parte in affitto può determinare la perdita dei benefici di cui agli articoli 5-bis, L. 97/1994 e 5-bis, D.Lgs. 228/2001 solo se si traduce in una violazione, da parte dell’acquirente, dell’impegno a coltivare e condurre il fondo, in qualità di coltivatore diretto o di Iap, per un periodo di almeno 10 anni dal trasferimento: ciò non avviene, in considerazione dell’articolo 9, D.Lgs. 228/2001, se il contratto è stipulato con una società agricola, i cui unici soci sono gli originari acquirenti del fondo”.

Ma cosa accade nell’ipotesi di cessione parziale dei terreni costituenti il compendio unico?

L’articolo 5-bis, comma 4, D.Lgs. 228/2001, sembra essere tranchant stabilendo che “I terreni e le relative pertinenze, compresi i fabbricati, costituenti il compendio unico, sono considerati unità indivisibili per dieci anni dal momento della costituzione e durante tale periodo non possono essere frazionati per effetto di trasferimenti a causa di morte o per atti tra vivi”, vincolo di indivisibilità da  menzionare espressamente, a cura dei notai roganti, negli atti di costituzione del compendio e da trascrivere nei pubblici registri immobiliari dai direttori degli uffici competenti.

Il mancato rispetto degli obblighi prescritti comporta l’applicazione delle imposte nella misura ordinaria, della sanzione pari al 50% delle imposte dovute e il pagamento degli interessi legali.

Sul punto, tuttavia, si deve segnalare un arresto della Corte di Cassazione che, con l’ordinanza n. 21608/2016, ha affermato che in caso di cessione di terreni nel decennio, si ha decadenza parziale e non integrale, fintantoché l’acquirente mantiene comunque la conduzione di un appezzamento di terra qualificabile come compendio unico.