Inopponibile ai terzi la nota di trascrizione inesatta o incompleta
di Angelo GinexLa trascrizione è una forma di pubblicità prevista dal nostro ordinamento per gli atti indicati all’articolo 2643 cod. civ. e finalizzata a rendere conoscibili, a chiunque, le vicende che riguardano i beni oggetto di trascrizione, in modo da garantire la cd. “sicurezza dei traffici immobiliari”.
Per realizzare tale scopo pubblicitario, l’articolo 2659 cod. civ., per gli atti inter vivos, e l’articolo 2960 cod. civ., per gli atti mortis causa, dopo aver statuito che chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi (o di un acquisto a causa di morte) deve presentare, al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo o con il certificato di morte dell’autore della successione e una copia o un estratto autentico del testamento, una nota in doppio originale, elencano tutte le informazioni che quest’ultima deve contenere:
- i soggetti che sono parte dell’atto;
- il titolo;
- i beni a cui si riferisce il titolo.
Il mancato rispetto di tali prescrizioni attribuisce al conservatore la possibilità di rifiutare, ai sensi dell’articolo 2674 cod. civ., la richiesta di trascrizione. Infatti, tale disposizione statuisce che: “se la nota non contiene le informazioni prescritte dagli articoli 2659, 2660 e 2839, il conservatore può ricusare di ricevere le note”.
A ciò deve aggiungersi che l’articolo 2665 cod. civ. stabilisce che l’eventuale inosservanza delle disposizioni degli articoli 2659 e 2660 cod. civ. non rende invalida la trascrizione, ad eccezione dell’ipotesi in cui tale inosservanza provochi incertezza sugli elementi essenziali della stessa.
Proprio sulla base delle summenzionate disposizioni normative la Corte di Cassazione, con un orientamento consolidato e costante, ha più volte affermato che: “per stabilire se e in quali limiti un determinato atto relativo a beni immobili sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci ed incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo che, insieme con la menzionata nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari” (Cassazione n. 10774/1991; Cassazione n. 8066/1992, Cassazione n. 3590/1993; Cassazione n. 13137/2006, Cassazione n. 4842/2019; Cassazione n. 18892/2009).
Tale principio è stato recentemente ribadito dalla suprema Corte, in relazione alla nota con cui viene trascritta una domanda giudiziale avente ad oggetto l’impugnazione di un testamento per lesione di legittima (Cassazione n. 11213/2024).
Nel caso di specie, nella nota di trascrizione non venivano indicati gli immobili oggetto della domanda, ma solo gli elementi identificativi del testamento impugnato, sull’assunto della non necessità di una tale informazione, in quanto oggetto della domanda erano tutti gli immobili facenti parte dell’asse ereditario.
La Cassazione ha osservato che, essendo necessaria, affinché la trascrizione delle domande giudiziali possa produrre gli effetti previsti dall’articolo 2652 cod. civ., una precisa correlazione tra la domanda, così come riportata nella nota di trascrizione, e la sentenza che si vuole opporre ai terzi, ne consegue che: ”l’unica fonte alla quale attingere per verificare la sufficienza della nota di trascrizione ai fini dell’individuazione degli immobili sui quali essa incide è dunque la nota stessa, che deve consentire con certezza l’identificazione dei detti cespiti”.
Da quanto detto deriva che, nel caso di irregolarità della nota di trascrizione, ai sensi dell’articolo 2665 cod. civ., “l’omessa indicazione dei dati catastali degli immobili – e a fortiori l’indicazione di dati catastali non corretti – determina l’invalidità della relativa nota di trascrizione solo se induca incertezza sui soggetti, sui beni o sul rapporto cui essa inerisce e sempre che non sia consentito individuare, senza possibilità di equivoci, gli elementi essenziali del contratto” (Cassazione n. 20543/2019 e Cassazione n. 21758/2012).
In definitiva, secondo la Corte di cassazione, deve ritenersi che, argomentando al contrario, la nota deve essere autosufficiente e contenere tutti gli elementi atti a consentire l’esatta e non equivoca individuazione dei beni sui quali essa incide. Detto in altri termini, “la trascrizione, per garantire la certezza della circolazione degli immobili, deve necessariamente fornire informazioni precise e complete, immediatamente ricavabili dalle note, strumento attraverso il quale la pubblicità immobiliare trova concreta attuazione, senza che i terzi che consultano i registri immobiliari siano costretti a ricercare e consultare altri documenti”.
