Inquadramento ai fini Iva delle locazioni brevi
di Luca CaramaschiLa natura di tributo armonizzato dell’Iva rende l’analisi delle problematiche inerenti le locazioni brevi certamente più complessa che non quella relativa ai, pur differenti, aspetti reddituali di tale fattispecie. Lo sfruttamento di un bene immobile, infatti, è tematica che sotto il profilo della legislazione comunitaria evoca la nozione sia di attività economica che di soggettività passiva d’imposta, scenari già ampiamente indagati dalla giurisprudenza della Corte di Giustizia Ue. Senza entrare approfonditamente in tale disamina, anche al fine di concentrare l’attenzione sulla disciplina interna, vale in ogni caso la pena di osservare come secondo la Corte Ue è corretto ritenere che lo sfruttamento di un bene immobile diviene un’attività economica rilevante ai fini IVA quando l’operatore “intraprende iniziative attive di commercializzazione”, utilizzando mezzi simili a quelli impiegati per attività di produzione, commercializzazione o prestazioni di servizi da soggetti esercenti un’attività d’impresa, arte o professione. Mentre è lo stesso paragrafo 1 dell’articolo 9 della Direttiva 2006/112/CE che, dopo aver affermato che deve considerarsi soggetto passivo IVA chiunque esercita, “in modo indipendente e in qualsiasi luogo”, un’attività economica, senza tener conto delle finalità perseguite e/o dei risultati raggiunti, precisa che alla nozione di attività economica deve essere ricondotto, fra l’altro, anche “lo sfruttamentodi un bene materiale o immateriale per ricavarne introiti aventi carattere di stabilità”.
Al contrario la medesima Corte ha in passato affermato che il mero esercizio del diritto di proprietà da parte del suo titolare non costituisce, di per sé, un’attività economica; né l’ampiezza o il numero delle vendite immobiliari effettuate da un soggetto può rappresentare il criterio distintivo fra le attività di un investitore privato, che si collocano al di fuori del campo di applicazione dell’imposta e quelle di un investitore le cui operazioni costituiscono un’attività economica rilevante ai fini Iva. Detto questo, prima di entrare nel dettaglio delle disposizioni interne, vale la pena osservare come la normativa nazionale, affinché una locazione turistica divenga attività d’impresa, richiede la verifica non solo del requisito della continuità nello svolgimento dell’attività economica, ma anche quello dell’adozione di un’organizzazione in forma d’impresa. L’articolo 1 del DPR 633/1972 nel precisare che sono rilevanti ai fini Iva unicamente le prestazioni di servizi e le cessioni di beni effettuate (nel territorio dello Stato) da soggetti esercenti attività d’impresa, arti o professioni richiama i tre requisiti (soggettivo, oggettivo e territoriale) che devono sussistere affinché l’operazione consistente in una locazione breve venga assoggettata al tributo. Se, con riferimento agli ultimi due presupposti lo scenario è “limpido” (da punto di vista oggettivo, il comma 2 numero 1 articolo 3 DPR 633/1972 prevede espressamente che costituiscono prestazioni di servizi, se effettuate verso corrispettivo, “le concessioni di beni in locazione, affitto, noleggio e simili” mentre, sotto il profilo territoriale, sono rilevanti Iva in Italia unicamente le locazioni turistiche di immobili situati nel territorio dello Stato) altrettanto pacifica non è la disamina del requisito soggettivo. La locazione turistica, infatti, non rientra fra le attività di cui agli articoli 2135 e 2195 del cod. civ. e, quindi, per poterla qualificare come un’attività commerciale, è necessario che la medesima sia organizzata in forma d’impresa e cioè che il soggetto non si limiti a prestare determinati servizi, ma svolga a proprio rischio un’attività di organizzazione di mezzi e persone finalizzata alla prestazione medesima. Come affermato dall’Agenzia delle entrate nella R.M. 155/E del 13.10.2000, a proposito del trattamento da applicare alle prestazioni di alloggio e prima colazione effettuate nelle strutture ricettive meglio note come Bed and Breakfast, “il presupposto soggettivo di imponibilità all’Iva sussiste qualora le prestazioni di servizi siano non occasionali, cioè rientranti in un’attività esercitata per professione abituale, e (omissis) il carattere saltuario della attività di fornitura di “alloggio e prima colazione” si identifica con quello dell’occasionalità; ne consegue, in via generale, che l’esclusione dal campo di applicazione dell’Iva può affermarsi solo se l’attività viene esercitata non in modo sistematico o con carattere di stabilità e senza quella organizzazione di mezzi che è indice di professionalità dell’esercizio dell’attività stessa.”
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con fatturazione anticipata
4 Dicembre 2020 a 10:22
Buongiorno, nel caso 2 (ma non credo il nemero rilevi in questa fattispecie) appartamenti intestati a societa immobiliare srl, in cui la società ha affidato a terzi la gestione delle prenotazioni e dei servizi di pulizia, accoglienza ecc., limitandosi a fatturare in proprio il canone di locazione, le fatture sono soggette ad iva ? con quale aliquota?
Di fatto non si configurerebbe una gestione alberghiera e gli immobili non usufruiscono delle agevolazioni connesse alla qualifica di strumentali
Ringrazio – m.formenti