La cessione di fabbricati tra Iva e imposta di registro
di Federica FurlaniLa cessione di fabbricati (definiti come “qualsiasi costruzione coperta isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via, e possa avere una o più scale autonome” – risoluzione 46/E/1998, circolare del Ministero dei lavori pubblici del 23 luglio 1960, n. 1820, circolare 14/E/2015), costituisce un’operazione rilevante ai fini Iva, ai sensi dell’articolo 2 D.P.R. 633/1972.
Soddisfatti, oltre al requisito oggettivo, anche quello territoriale – fabbricato situato nel territorio dello Stato (articolo 7-bis, comma 1, D.P.R. 633/1972) – e soggettivo – cessione posta in essere da soggetto passivo Iva -, è necessario individuare il regime Iva applicabile, distinguendo, sulla base della classificazione catastale, tra:
- fabbricati abitativi, ovvero tutti gli edifici classificati/classificabili nella categoria catastale A, ad eccezione degli A/10 (uffici e studi privati);
- fabbricati strumentali, ovvero immobili classificati nella categoria B (scuole, uffici pubblici, etc.), C (negozi, laboratori, magazzini, etc.), D (opifici, alberghi, etc.), E (Stazioni per servizi di trasporto, etc.) e A/10.
Per quanto riguarda la cessione di fabbricati abitativi, essa è in generale esente Iva ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 8-bis, D.P.R. 633/1972, con le seguenti eccezioni:
- cessione da parte di imprese che li hanno costruiti o hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lett. c (restauro e risanamento conservativo), d (ristrutturazione edilizia) e lett. f (ristrutturazione urbanistica), D.P.R. 380/2001, entro 5 anni dall’ultimazione del lavoro. In questo caso l’operazione è sempre obbligatoriamente imponibile Iva;
- cessione da parte di imprese che li hanno costruiti o hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lett. c (restauro e risanamento conservativo), d (ristrutturazione edilizia) e lett. f (ristrutturazione urbanistica), D.P.R. 380/2001, dopo 5 anni dall’ultimazione del lavoro. In questo caso l’operazione è imponibile Iva su opzione del cedente da manifestarsi nell’atto di compravendita;
- cessione di fabbricati destinati ad alloggi sociali, imponibili su opzione.
Per quanto riguarda i fabbricati strumentali, il regime naturale della loro cessione è l’esenzione Iva ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 8-ter, D.P.R. 633/1972, con le seguenti eccezioni:
- cessione da parte di imprese che li hanno costruiti o hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lett. c (restauro e risanamento conservativo), lett. d (ristrutturazione edilizia) e lett. f (ristrutturazione urbanistica), D.P.R. 380/2001, entro 5 anni dall’ultimazione del lavoro. In questo caso l’operazione è sempre obbligatoriamente imponibile Iva;
- opzione da parte del cedente per il regime di imponibilità espresso nell’atto di compravendita.
È bene evidenziare che l’esercizio dell’opzione per l’imponibilità, sia con riferimento alla cessione di fabbricati abitativi che strumentali, nei confronti di soggetti passivi Iva determina l’applicazione del reverse charge in base all’articolo 17, comma 6, lett. a-bi), D.P.R. 633/1972.
Per quanto riguarda il momento impositivo, con relativo obbligo di emissione della fattura, le cessioni di immobili si considerano effettuate alla data di stipula dell’atto notarile o, se successiva, a quella in cui si producono gli effetti traslativi o costitutivi; l’eventuale pagamento di acconti definisce il momento di effettuazione limitatamente alla parte pagata.
Con riferimento all’imposta di registro:
- le operazioni di cessione di immobili, sia abitativi che strumentali, imponibili Iva sono soggette ad imposta di registro fissa pari a 200 euro;
- le operazioni di cessione esenti Iva:
- se l’oggetto è costituito da fabbricati abitativi o immobili acquistati senza diritto alla detrazione totale dell’Iva (articoli 19, 19-bis1 e 19-bis2 D.P.R. 633/1972), sono soggette ad imposta di registro proporzionale con aliquota del 2% se le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione prima casa sono soddisfatte, 9% negli altri casi, su una base imponibile data (articolo 51, commi 1 e 2, D.P.R. 131/1986) dal maggiore tra il corrispettivo dichiarato dalle parti nell’atto e il valore venale in comune commercio dell’immobile;
- se l’oggetto è costituito da fabbricati strumentali, l’imposta è dovuta in misura fissa pari a 200 euro.
Con riguardo invece alle imposte ipotecaria e catastale:
- le operazioni di cessione di immobili abitativi, sono soggette a dette imposte in misura fissa pari a 200 euro ciascuna se imponibili Iva, 50 euro ciascuna se esenti;
- le operazioni di cessione di immobili strumentali, siano esse esenti o imponibili, sono soggette a dette imposte in misura proporzionale del 3% e dell’1%.
