La detrazione degli interessi passivi per l’abitazione principale

La detrazione spetta al contribuente acquirente ed intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il 3° grado ed affini entro il 2° grado); il diritto a beneficiare della detrazione permane, quindi, anche nel caso di successiva variazione della residenza in un altro immobile quando l’immobile acquistato dal contribuente viene destinato a dimora abituale di un proprio familiare.

Per i mutui stipulati dal 1993 la detrazione spetta solo in relazione alla stipula di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e delle sue pertinenze. L’acquisto deve avvenire nell’anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo; ciò significa che si può prima acquistare l’immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita.

La detrazione spetta solo per il periodo in cui l’immobile è utilizzato come abitazione principale; il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale, ma se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento, può fruire nuovamente della detrazione.

La detrazione spetta su un importo massimo di euro 4.000; in caso in cui il contratto di mutuo sia intestato a più soggetti, ciascun contitolare potrà detrarre la propria quota di interessi in relazione alla propria quota di titolarità del contratto di mutuo, ad eccezione del mutuo cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, per il quale il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi.

Inoltre, come precisato nella circolare AdE 17/E/2006 se l’acquisto dell’immobile avviene in comproprietà, ma solo un titolare stipula un contratto di mutuo, solo quest’ultimo potrà beneficiare della detrazione degli interessi passivi.

Pe quanto riguarda la determinazione dell’interesse detraibile, la circolare AdE 15/E/2015 ha chiarito che se il mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile la detrazione del 19% deve essere commisurata all’ammontare del predetto costo, risultante dalla somma del valore dell’immobile indicato nel rogito e di altri oneri accessori, debitamente documentati, connessi con l’operazione di acquisto.

Pertanto il costo di acquisizione dell’immobile dovrà essere determinato come sommatoria delle seguenti voci:

• costo d’acquisto dell’immobile;
• oneri accessori relativi all’acquisto (spese di mediazione immobiliare, onorario del notaio per il contratto di compravendita, imposta di registro, Iva, imposte ipotecarie e catastali, spese sostenute per eventuali autorizzazioni del giudice tutelare e quelle relative all’acquisto nell’ambito di una procedura concorsuale);
• oneri accessori relativi al contratto di mutuo (onorario del notaio per il mutuo, spese di istruttoria e di perizia, imposte per l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato, commissione degli istituti di credito per l’attività di intermediazione, penalità per l’anticipata estinzione del contratto di mutuo, somme per variazioni di cambio per i mutui stipulati in valuta estera).

Non sono considerati oneri accessori e pertanto non sono ammesse in detrazione le spese di assicurazione dell’immobile anche se richiesta dalla banca che concede il mutuo.

Per determinare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione può essere utilizzata la seguente formula:

Pertanto gli oneri accessori alla stipula del contratto di mutuo rientrano sia nel rapporto che determina la percentuale di detraibilità degli interessi passivi sia nel computo dell’importo detraibile mentre gli oneri accessori all’acquisto rientrano solo nel rapporto che determina la percentuale di detraibilità.

Esempio:

• valore immobile (da atto di compravendita): euro 100.000
• oneri accessori: euro 10.200 (5.000 per fattura notaio atto di acquisto + 5.000 fattura notaio atto di mutuo + 200 imp. sostitutiva).

Totale valore immobile: euro 110.200

Importo mutuo: euro 150.000

Formula:

110.200 = 73,47% (percentuale da applicare agli interessi passivi per tutta la durata del mutuo)

150.000

Importo interessi passivi pagati nell’anno: euro 3.000

Importo detraibile: 3.000 *73,47% = euro 2.204

All’importo così determinato potranno essere aggiunti, nel limite massimo di 4.000 euro, anche l’importo della fattura del notaio relativa alla stipula del contratto di mutuo e l’imposta sostitutiva.