La differenza tra opere di manutenzione ordinaria e straordinaria

Nonostante nel corso del tempo, con numerosi documenti di prassi, l’Agenzia delle entrate abbia fornito chiarimenti sull’ambito applicativo delle citate disposizioni fiscali, non è semplice, in taluni casi, distinguere le due tipologie d’interventi (con le conseguenti ricadute in termini di detraibilità).

In linea generale, per interventi di manutenzione ordinaria devono intendersi quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Tali interventi riguardano le opere di rinnovo o di sostituzione degli elementi esistenti, di finitura degli edifici, nonché tutti gli interventi necessari per mantenere in efficienza gli impianti tecnologici, con materiali e finiture analoghi a quelli esistenti (circolare n. 58/E/1998).

A mero titolo esemplificativo si cita:

• la sostituzione integrale o parziale di pavimenti e le relative opere di finitura e conservazione;
• la riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico);
• la sostituzione integrale o parziale di rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori;
• il rifacimento intonaci interni e tinteggiatura.

Gli interventi di manutenzione straordinaria, invece, riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche alle destinazioni d’uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari.

A seguito delle modifiche apportate dall’articolo 10, comma 1, lett. b), n. 1), D.L. 76/2020, a decorrere dallo scorso 17.7.2020, per interventi di manutenzione straordinaria devono intendersi le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e “non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42”.

La manutenzione straordinaria si riferisce, dunque, ad interventi, anche di carattere innovativo, di natura edilizia ed impiantistica finalizzati a mantenere in efficienza ed adeguare all’uso corrente l’edificio e le singole unità immobiliari, senza alterazione della situazione planimetrica e tipologica preesistente e con il rispetto della superficie, della volumetria e della destinazione d’uso.

A titolo esemplificativo, sono ricompresi nella manutenzione straordinaria i seguenti interventi:

• sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso;
• realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportino aumento di volumi o di superfici utili, nonché realizzazione di volumi tecnici quali centrali termiche, impianti di ascensori, scale di sicurezza e canne fumarie;
• realizzazione ed integrazione di servizi igienico-sanitari senza alterazione dei volumi e delle superfici, compresi anche quelli relativi alla costruzione della rete fognaria fino alla rete pubblica, realizzati con opere interne o esterne.

Alla luce di quanto sopra, dunque, nei casi più complessi occorre effettuare, in via interpretativa, una valutazione seguendo un approccio caso per caso tenendo conto delle specificità e peculiarità di ciascun intervento eseguito.