La gestione dei contratti di leasing nell’affitto di azienda
di Fabio LanduzziQuando un’azienda, oppure un ramo di azienda, oggetto di affitto ha, fra i suoi componenti, uno o più contratti di leasing finanziario, in modo particolare quando l’oggetto di detto contratto è un immobile strumentale per l’esercizio dell’impresa da parte del compendio aziendale affittato, si pongono temi contabili e fiscali tutt’altro che agevoli da risolvere.
La prima questione preliminare per l’affittuario è decidere se conviene includere il contratto di leasing nel contratto di affitto di azienda, oppure se lasciarlo al di fuori del contratto stesso. In questo secondo caso, però, se l’immobile condotto in leasing finanziario dall’affittante è strumentale all’esercizio dell’attività del compendio locato, occorre comunque trovare una soluzione alternativa per dotare l’affittuario dell’uso legittimo di questo immobile.
Una prima soluzione potrebbe essere la locazione del fabbricato da parte del locatario finanziario, nonché affittante dell’azienda, mediante un contratto di locazione a latere; una seconda soluzione potrebbe essere quella di prevedere nell’oggetto del contratto di affitto dell’azienda il diritto dell’affittuario ad utilizzare l’immobile, con conseguente inclusione di tale valore nella quantificazione del canone di affitto dell’azienda.
In ogni caso, enucleare il contratto di leasing dal contratto di affitto di azienda può avere delle controindicazioni.
Da una parte, potrebbe esservi un divieto esplicito previsto nel contratto di locazione finanziaria a concedere in sublocazione lo stabile; inoltre, quando il locatario finanziario, nonché affittante dell’azienda, fosse in situazione di crisi finanziaria, l’affittuario potrebbe vedere riflettere a suo danno le conseguenze dell’eventuale sopraggiungere dell’insolvenza, con evidenti inefficienze sull’esercizio della propria impresa.
Non ultimo, ove il locatario finanziario fosse un’impresa individuale e l’affitto riguardasse l’intera azienda, questi cesserebbe la propria natura di imprenditore con effetti sia ai fini Iva – indetraibilità dell’Iva assolta sulle fatture del leasing – e sia riguardo alla deducibilità dei canoni di leasing nella determinazione del reddito “diverso” prodotto dai canoni di affitto dell’azienda.
E se allora il leasing immobiliare viene incluso nei contratti facenti parte dell’azienda o del ramo di azienda affittati?
In questo caso, occorre prestare attenzione ad alcuni aspetti negoziali, contabili e fiscali.
In primo luogo, è agevole osservare che, come noto, nel pagamento del canone di leasing è inclusa una doppia anima: una parte è infatti corrisposta per il godimento del bene, e questa è normale che resti a carico dell’affittuario dell’azienda poiché è colui che dall’uso dell’immobile trae il beneficio nell’esercizio dell’impresa, ma ciò può avvenire tenendone conto nella negoziazione del canone di affitto dell’azienda.
Vi è poi una seconda parte del canone che in realtà sottende una quota del “valore” e quindi del “prezzo” per il futuro acquisto della proprietà dell’immobile, ed è perciò buona norma regolare nel contratto di affitto le modalità con cui questa quota verrà riversata dall’affittante all’affittuario nel caso in cui al termine della durata dell’affitto l’azienda fosse restituita al suo proprietario.
Passando agli aspetti fiscali, un primo tema riguarda la deducibilità dei canoni di leasing per l’affittuario; l’unica avvertenza qui è di fare attenzione all’attività svolta da costui per avere riguardo ai coefficienti di ammortamento ex D.M. 31/12/1988 ove fossero diversi da quelli dell’affittante, ai fini della verifica delle condizioni di cui all’articolo 102, comma 7, Tuir.
Un secondo aspetto fiscale riguarda la fattispecie regolata dall’articolo 88, comma 5, Tuir, ossia la sopravvenienza attiva imponibile nei casi di cessione di contratti di leasing.
Parrebbe tuttavia che tale fattispecie non si verifichi nel caso di cui si tratta, in quanto non si realizza una cessione del contratto, bensì solo un suo trasferimento temporaneo per via dell’affitto dell’azienda.
Semmai il tema potrebbe porsi quando, in corso di affitto, l’azienda fosse invece acquistata dall’affittuario; tuttavia, anche in questa circostanza, di tale componente si dovrebbe tenere conto nel prezzo di cessione dell’azienda e perciò non dovrebbe essere rilevata una sopravvenienza attiva autonoma ma essa sarebbe parte integrante della plusvalenza realizzata dal cedente.
Un’ultima questione riguarda il trattamento da riservare all’eventuale maxicanone pagato dall’affittante e oggetto di risconto attivo nella sua contabilità.
La soluzione più idonea pare essere quella di conservare questa posta nel bilancio dell’affittante il quale continuerà perciò a riversare il risconto nel corso della durata del contratto, anche se questi non ne è più il fruitore durante l’affitto dell’azienda.
