La gestione delle case vacanza: una possibile soluzione

In primo luogo è doveroso ricordare che gli aspetti puramente amministrativi dell’attività turistico-ricettiva è demandata al regolamento regionale. Di fatto, quindi, ogni Regione stabilisce quelli che sono i parametri oggettivi e soggettivi, al sussistere dei quali un soggetto – senza distinzione di forma e modalità di esercizio – svolge (e può svolgere) attività turistico ricettiva.

La sussistenza, quindi, anche se solo dal punto di vista amministrativo, delle condizioni affinché un soggetto sia qualificato come esercente attività turistico-ricettiva, anche per la mera gestione di uno o più immobili a destinazione abitativa, deve fare riflettere la persona fisica titolare di tali immobili sulla corretta “imputazione” degli stessi nella sfera privata, in luogo di un esercizio, di fatto, di un’attività d’impresa.

La riflessione sopra richiamata appare ancora più opportuna se, in aggiunta o anche in assenza delle condizioni amministrative stabilite a livello regionale, il detentore degli immobili non si limita alla “pura” locazione, ma in aggiunta alla messa a disposizione dell’immobile si preoccupa di fornire – a fronte di un corrispettivo – dei servizi aggiuntivi classici delle case vacanze, quali ad esempio:

• il servizio di pulizia al momento dell’inizio della locazione e al termine della stessa;
• il servizio di cambio periodico della biancheria;
• la messa a disposizione di uno o più posti spiaggia, con la relativa attrezzatura;
• il servizio di trasporto dall’aeroporto alla località di ubicazione dell’immobile;
• l’organizzazione di tour enogastronomici o di altra tipologia.

Tali servizi “aggiuntivi” potrebbero far riqualificare la persona fisica come un soggetto impresa, con tutte gli effetti collaterali derivanti da tale considerazione, quali ad esempio:

• la mancata presentazione dei modelli dichiarativi propri del reddito d’impresa (dichiarazione annuale Iva, studi di settore);
• la mancata esecuzione dei versamenti delle imposte dirette (Irap) e indirette (Iva);
• per terminare con un recupero, in alcuni casi abbastanza importante, di imposte non versate nel caso in cui la persona abbia adottata il regime della cedolare secca con l’aliquota più bassa prevista per i contratti convenzionati.

Con riferimento a tale ultimo aspetto, fonte di una possibile soluzione al prospettato problema deriva dalla lettura della Circolare 26/E/2011 in tema di cedolare secca, la quale affronta la questione dell’applicabilità o meno del citato regime sostitutivo nel caso in cui la persona fisica lochi i propri immobili mediante l’intervento di agenzie di intermediazione immobiliare.

Tralasciando in un primo momento l’argomento affrontato nel citato documento di prassi dall’Agenzia delle entrate, appare utile evidenziare che una possibile soluzione, alla probabile riconduzione nel reddito d’impresa di quanto percepito dalla locazione degli immobili e dalla fornitura dei servizi aggiunti sopra elencati, potrebbe proprio essere quella di far intervenire mediante un mandato con rappresentanza un’agenzia di gestione immobiliare, con la quale intrattenere un unico rapporto di locazione e demandando alla stessa tutta la gestione degli immobili, con la fornitura anche, eventualmente, dei servizi aggiuntivi.

Sul punto si ricorda che in virtù di quanto disposto dall’articolo 1704, codice civile, solo in presenza di mandato con rappresentanza, il mandatario “agisce in nome del mandate”; viceversa, in caso di mandato senza rappresentanza, non si verifica alcuna sostituzione in quanto il mandatario “agisce in nome proprio” e “acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi”.

Con riferimento quindi alla locazione la stessa Agenzia delle entrate afferma che “il contratto di locazione è concluso in nome e per conto del proprietario dell’immobile il quale assume direttamente diritti e obblighi nei confronti del conduttore. In detta ipotesi l’opzione per il regime sostitutivo della cedolare comporta l’esclusione dall’applicazione dell’Irpef per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, delle imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione”.

Tale conclusione, legittima quindi da un lato l’applicazione della cedolare secca anche nel caso in cui vi sia l’intervento di un’agenzia mandataria per la locazione degli immobili e dall’altro lato la possibilità di ridurre (se non quasi eliminare) il rischio di una possibile riqualifica del proprietario degli immobili come imprenditore.