16 Aprile 2025

La nuova aliquota della cedolare impatta sulla compilazione del dichiarativo

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La disciplina fiscale relativa alle “locazioni brevi”, di cui all’articolo 4, D.L. 50/2017, si applica ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa.

Dove il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale, a prescindere dal fatto che, nel medesimo anno, siano stipulati più contratti tra le medesime parti; fermo restando che, se la durata complessiva delle locazioni tra le stesse parti è complessivamente superiore a 30 giorni, devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto.

Dal 2021, a seguito della disposizione di cui all’articolo unico, comma 595, Legge di Bilancio 2021, il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano, su scelta del locatore, le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”, cioè il regime di tassazione previsto dall’articolo 3, D.Lgs. 23/2011.

Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023), dal 1° gennaio 2024, in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, si applica l’aliquota del 26 per cento.

Questa aliquota è ridotta al 21 per cento per i redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente.

L’individuazione di tale unità immobiliare deve avvenire nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta interessato.

Ne deriva che il proprietario, che loca diverse unità abitative (al massimo 4 unità abitative a locazione breve), ha la possibilità di scegliere, all’interno della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse, una unità per la quale fruire dell’aliquota ridotta del 21 per cento; per le altre unità è dovuta l’aliquota più elevata del 26 per cento.

A seguito di quanto previsto, all’interno del quadro RB del modello Redditi PF 2025, è stata introdotta la colonna 16, denominata “Cedolare secca 26%”, e sono state conseguentemente rinumerate le colonne successive.

Tale colonna deve essere compilata in relazione al reddito del fabbricato locato con opzione per l’applicazione della cedolare secca con aliquota agevolata del 26 per cento.

Inoltre, si rileva che, all’interno del quadro RB, è stata introdotta la sezione III al fine dell’identificazione del Codice identificativo nazionale (Cin).

Nell’ipotesi di soggetto locatore non proprietario, la tipologia di reddito rientra tra i redditi diversi, da indicare, all’interno del modello Redditi PF, nel quadro RL.

In particolare, la colonna 3 del rigo RL10, dedicato ai “Proventi di cui all’art. 67, lett. h) e h-ter) del Tuir, derivanti dall’utilizzazione da parte di terzi di beni mobili ed immobili”, prevede la valorizzazione con uno dei seguenti codici numerici: