La risoluzione 8/E sul trattamento IVA della costruzione di residenze turistico-alberghiere

Le Rta sono delle strutture ricettive, dotate di servizi comuni di tipo alberghiero, che possono offrire ospitalità in appartamenti, costituiti da uno o più locali dotati di servizio autonomo di cucina e aventi accessi indipendenti in ambiti condominiali o pubblici.

Il documento di prassi mette in evidenza che l’Agenzia del Territorio, con la circolare 4/T del 2006, ha chiarito che il classamento delle unità immobiliari viene effettuato alla luce delle caratteristiche costruttive e del loro uso. E’ quindi possibile che gli appartamenti vengano censiti in una delle pertinenti categorie abitative comprese nel gruppo “A” e le altre porzioni immobiliari, come i locali di ricevimento alberghiero e le aree condominiali, nelle altre categorie di pertinenza, compresa la D/2.

Per la costruzione del complesso immobiliare costituito da unità abitative e da unità strumentali, l’Agenzia indica come sia corretto ai fini Iva applicare l’aliquota ordinaria del 22%.
Qualora nel medesimo edificio “convivano” parti a destinazione abitativa e parti a destinazione non abitativa, se sono rispettate le proporzioni tra unità abitative e uffici e negozi richieste per gli edifici “Tupini” , il contratto di appalto per la costruzione dell’immobile potrà essere assoggettato all’aliquota ridotta del 10%, sulla base di quanto previsto dal n. 127-quaterdecies della tabella A, parte III, allegata al D.P.R. 633/1972.

Per le prestazioni rese nei confronti di soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva vendita, sarà, invece, applicabile l’aliquota del 4%.

Spostandosi sul versante del trattamento da riservare alle cessioni e locazioni delle singole porzioni immobiliari, la circolare precisa come sia fondamentale la classificazione catastale per determinare il corretto trattamento da riservare a livello di fiscalità indiretta, sulla base della distinzione tra fabbricati strumentali (categorie catastali B, C, D, E e A/10) e fabbricati a uso abitativo (categoria A, ad eccezione di A/10).

La locazione delle singole unità abitative sarà quindi un’operazione esente, a meno che l’impresa costruttrice non opti per l’imponibilità: se questa è la scelta, dovrà essere applicata l’aliquota ridotta del 10%.

Le prestazioni di alloggio effettuate nel settore alberghiero, individuato secondo le definizioni degli ordinamenti interni dei singoli Stati membri, dovranno essere sempre considerate escluse dal regime di esenzione. Per le locazioni effettuate ad uso turistico, quindi, i canoni saranno sempre soggetti all’applicazione dell’aliquota Iva del 10%.

Le locazioni delle unità immobiliari accatastate nella categoria D/2 saranno, invece, esenti, salvo opzione per l’applicazione dell’Iva nella misura ordinaria.