La scissione con contratti di leasing immobiliare

Se nel progetto di scissione viene attribuito alla beneficiaria il contratto di leasing, a livello contabile l’unico elemento trasferito è rappresentato dal risconto attivo alla data della situazione patrimoniale.

Qualora, prima della data di effetto dell’operazione, intervenga il riscatto dell’immobile, è legittimo ritenere che quest’ultimo rimanga in capo alla società scissa in quanto un conto è trasferire il contratto, un conto è trasferire l’immobile.

Peraltro, qualora si volesse ritenere che la questione risulti incerta, nel caso di specie opererebbe l’articolo 2506-bis, comma 2, cod. civ., che stabilisce espressamente che “se la destinazione di un elemento dell’attivo non è desumibile dal progetto … se l’assegnazione del patrimonio della società è solo parziale, tale elemento rimane in capo alla società trasferente”.

Poiché nel progetto si trasferisce un contratto e non un bene di proprietà è legittimo sostenere che l’immobile riscattato rimarrà in capo alla società scissa che dovrà conguagliare in denaro l’importo del risconto risultante dalla situazione patrimoniale.

Tale circostanza potrebbe tuttavia compromettere lo scopo ultimo della scissione che è quello ipotizzato di operare lo spin off immobiliare.

Il problema può essere risolto in due modi. Innanzitutto, si potrebbe operare una scissione a contenuto alternativo. In sostanza, si tratterebbe di indicare nel progetto di scissione che la società scindenda si riserva di attribuire alla società beneficiaria alternativamente il contratto di leasing oppure l’immobile riscattato.

La scissione a contenuto alternativo è ritenuta ammissibile dalla dottrina ma alle seguenti condizioni:

• il progetto deve indicare con chiarezza l’esistenza di tale facoltà;
• il progetto deve precisare il momento in cui tale facoltà sarà esercitata.

L’ammissibilità di tale procedura discende dal fatto che, tutto sommato, in tal modo non viene pregiudicato alcun interesse meritevole di tutela né della società scindenda, né dei terzi.

Peraltro, nel nostro caso, il valore del contratto è sostanzialmente avvicinabile a quello dell’immobile in proprietà, in quanto si può ragionevolmente sostenere che il valore dell’immobile riscattato differisca da quello del contratto di leasing solamente per i canoni residui da pagare ed il prezzo di riscatto al momento in cui viene operato il confronto.

Una via alternativa, tuttavia, è anche quella, pragmatica, di evitare queste complicazioni riscattando anticipatamente l’immobile, prima di avviare la scissione, o di chiedere un differimento del riscatto stesso in modo da chiudere prima l’operazione. In questo modo non vi saranno difformità tra il momento del progetto ed il successivo momento di efficacia della scissione.

Da ultimo segnaliamo che un ulteriore profilo di criticità che può emergere in occasione della scissione avente ad oggetto contratti di leasing è relativo al fatto che, come già segnalato, l’unica evidenza contabile del contratto è rappresentata dal risconto attivo del maxi canone.

Lo stesso, soprattutto nella fase finale prossima al riscatto, potrebbe risultare sensibilmente inferiore al valore del capitale sociale. Si pensi al caso di uno spin off immobiliare che ha per oggetto un solo immobile detenuto in forza di un contratto di leasing, dove il contratto ha un valore notevole ma dove il risconto ammonti a 1.000 euro. In questo caso si creano problemi contabili, in quanto il valore dell’attivo (sotto un profilo meramente contabile) non risulta coprire il valore contabile del capitale sociale che potrebbe essere fissato a 10.000 euro.