La tassazione degli immobili detenuti dalla società semplice

• redditi fondiari: comprendono le rendite catastali dei terreni e dei fabbricati posseduti, nonché i redditi derivanti dalla locazione di tali beni;
• redditi diversi di natura immobiliare: includono le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili.

È importante sottolineare che se l’attività della società semplice supera la mera gestione patrimoniale (ad esempio, attraverso la realizzazione e successiva vendita di unità immobiliari con un’organizzazione produttiva strutturata), si configura un’attività commerciale. In tal caso, il reddito complessivo della società sarà trattato come reddito d’impresa, in violazione dell’articolo 2249, cod. civ.. Un esempio pratico è fornito dall’Agenzia delle entrate nella risposta a interpello n. 426/2019, che chiarisce come la costruzione e vendita di unità immobiliari configurino attività imprenditoriale se svolte con continuità e organizzazione.

Per gli immobili detenuti dalla società semplice, ma non locati a terzi (ovvero tenuti a disposizione), il reddito fondiario si determina sulla base della rendita catastale risultante al Catasto. Questa rendita viene rivalutata del 5%, come previsto dall’articolo 3, comma 48, L. 662/1996. Nel caso di immobili vincolati, la rendita catastale è ridotta del 50%. La rendita rivalutata deve essere rapportata ai giorni di possesso nell’anno (365 giorni per un anno intero) ed alla percentuale di proprietà dell’immobile detenuta dalla società.

Inoltre, per le unità immobiliari tenute a disposizione è previsto un incremento della rendita catastale dichiarata pari a un terzo, come stabilito dall’articolo 41, Tuir. Nel caso di immobili locati a terzi, il reddito fondiario è determinato assumendo il maggiore tra:

• il canone risultante dal contratto di locazione ridotto forfettariamente del 5% (o del 25% per i fabbricati situati in specifiche zone come Venezia centro e alcune isole limitrofe);
• la rendita catastale rivalutata del 5%.

È importante notare che per gli immobili locati non opera l’effetto sostitutivo dell’Irpef da parte dell’Imu (di cui si parlerà nel prossimo paragrafo). Pertanto, il reddito fondiario prodotto concorre alla formazione del reddito complessivo imputato ai soci della società semplice. L’articolo 8, comma 1, D.Lgs. 23/2011, stabilisce che l’Imu sostituisce l’Irpef e le relative addizionali (regionale e comunale) sui redditi fondiari derivanti da beni immobili non locati. Questo effetto sostitutivo si applica esclusivamente ai soci persone fisiche che detengono la partecipazione nella società semplice al di fuori del regime d’impresa.

In pratica, la quota di reddito fondiario non imponibile ai fini Irpef deve essere indicata nel prospetto di ripartizione del reddito trasmesso dalla società semplice ai soci; tale quota corrisponde al reddito dominicale dei terreni non affittati o al reddito dei fabbricati non locati per i quali opera l’effetto sostitutivo dell’Imu. Tuttavia, per gli immobili locati a terzi, l’effetto sostitutivo non trova applicazione. In questi casi, oltre al pagamento dell’Imu, il reddito fondiario prodotto concorre alla formazione del reddito complessivo dei soci.

La normativa fiscale prevede alcune agevolazioni legate agli immobili detenuti da persone fisiche (ad esempio, l’esenzione Imu per l’abitazione principale). Tuttavia, queste agevolazioni non sono applicabili alle società semplici né ai loro soci. La Corte di Cassazione ha chiarito (sentenza n. 23679/2019) che i soci delle società semplici non possono beneficiare dell’esenzione Imu per l’abitazione principale se non possiedono direttamente l’immobile o diritti reali sullo stesso. Questa esclusione deriva dal fatto che i soci delle società semplici detengono solo una quota ideale dei beni sociali e non una proprietà reale sugli stessi.

Da evidenziare che le società semplici sono escluse dall’applicazione della cedolare secca sui canoni di locazione degli immobili abitativi. Questa opzione fiscale è, infatti, riservata esclusivamente alle persone fisiche proprietarie o titolari di diritti reali sugli immobili. Inoltre, alle società semplici è precluso anche l’accesso alla disciplina fiscale delle locazioni brevi (articolo 4, D.L. 50/2017), poiché tale disciplina agevolativa si applica solo ai contratti stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa e riguarda locazioni con durata non superiore a 30 giorni.

Infine, un caso particolare riguarda la sublocazione a terzi di unità immobiliari detenute dalla società semplice in base a un contratto di locazione. In questo scenario il sublocatore realizza un reddito diverso ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h), Tuir, ed il relativo reddito è calcolato come differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e le spese specificamente inerenti (ad esempio, il canone pagato al proprietario dell’immobile).