27 Agosto 2016

La tutela nella prelazione agraria

di Luigi Scappini

Il proprietario di un fondo agricolo inciso dal diritto di prelazione agraria ha l’obbligo, nel caso in cui stia procedendo alla sua alienazione a titolo oneroso o alla costituzione sullo stesso di un diritto di enfiteusi, di procedere alla cosiddetta denunciatio, cioè alla comunicazione, obbligatoriamente in forma scritta ad substantiam, al titolare di tale diritto del preliminare stipulato con il promesso acquirente.

Recentemente, la Corte di cassazione, con la sentenza n. 12883/2016 ha precisato come, una volta azionata la procedura della denunciatio, non sia più possibile tornare sui propri passi e quindi, una volta comunicato il preliminare al titolare del diritto di prelazione, non si può non alienare il fondo.

A tutela di tale diritto di prelazione, che si ricorda ha la propria ratio nella tutela della proprietà e nella ricerca della ricomposizione agraria, l’articolo 8, comma 5, L. 590/1965 stabilisce che qualora il proprietario non provveda alla notifica del preliminare o vi proceda ma il prezzo indicato sia artificiosamente individuato in misura superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l’avente titolo al diritto di prelazione può, nel termine di un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dell’acquirente.

In ragione di quanto detto, evidente è la differenza tra il diritto di prelazione e quello di riscatto, in quanto il primo è esercitabile anteriormente all’effetto reale, mentre il secondo solamente in un momento successivo (è escluso il riscatto in fase di preliminare). Il diritto di riscatto si pone in una posizione complementare rispetto alla prelazione in quanto rappresenta la tutela o il rimedio che dir si voglia alla mancata possibilità di esercitarla.

In giurisprudenza è stato evidenziato come il diritto di riscatto diventa azionabile non soltanto nelle due ipotesi testualmente previste dal comma 5 (mancata notifica del preliminare e comunicazione di un prezzo superiore a quello realmente praticato), ma anche allorquando sia violato il principio di prevalenza del diritto e cioè quando, in presenza di più aventi diritto alla prelazione, non venga data priorità al coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale; infatti si ricorda come, nel caso in cui si “scontrino” il diritto dell’affittuario con quello del confinante, viene preservato il diritto di chi il fondo lo coltiva già (cfr. Corte di cassazione, sentenza 19234/2015).

L’esperienza giurisprudenziale, tuttavia, ha elaborato ulteriori fattispecie non espressamente previste dalla norma, in coerenza con la ratio che sottende l’istituto, che consiste, si ricorda ancora, nel permettere al coltivatore diretto e allo Iap di acquistare un fondo alle medesime condizioni pattuite con un soggetto terzo. Ecco che allora, si renderà applicabile il riscatto anche quando non vi è coincidenza tra quanto ceduto e quanto comunicato nella denunciatio come nel caso di cessione del terreno in parti frazionate mentre al coltivatore era stato offerto esclusivamente nel suo complesso (sentenza n. 6225/1979).

L’esercizio del diritto di riscatto deve essere effettuato in forma scritta (ha per oggetto un bene immobile) nei confronti del terzo acquirente, essendo superflua e irrilevante la comunicazione al cedente originario.

La dichiarazione deve individuare compiutamente il fondo su cui si vanta il diritto di prelazione e l’atto con cui lo stesso è stato violato, nonché la manifestazione espressa della volontà di acquistare il terreno al medesimo prezzo a cui è stato rogitato o, nel caso di simulazione del prezzo, quello che si ritiene di dover versare.

La dichiarazione può, alternativamente, essere presentata come atto stragiudiziale o citazione in giudizio vera e propria.

Una volta esercitato il diritto di riscatto, automaticamente si innescano altri diritti complementari quali, in primis, quello di poter richiedere la restituzione dei frutti relativi al fondo “conteso”, ma tale possibilità sorge solamente a seguito del versamento del prezzo da parte del retraente.

Inoltre, come confermato in giurisprudenza, nasce il diritto al risarcimento del danno subito (cfr. sentenza n.14046/2013).

Il risarcimento del danno può essere richiesto anche da parte del terzo nei confronti del cedente allorquando sia rinvenibile dolo o colpa grave, circostanza che si manifesta, ad esempio, nel caso di violazione della garanzia prestata in merito all’inesistenza di diritti di prelazione in capo a terzi. In tale fattispecie, la Corte di cassazione ha riconosciuto oltre al risarcimento del danno, anche del lucro cessante, individuato nel delta riscontrabile tra il valore del terreno al momento dell’acquisto viziato e al momento della sentenza passata in giudicato (cfr. sentenze n. 1140/1990 e n. 3470/1994).