L’acquisto di una pertinenza e l’applicazione del prezzo-valore
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariL’articolo 1, comma 497, L. 266/2005, ha introdotto, a decorrere dall’1.1.2006, una deroga al criterio generale di determinazione della base imponibile nell’ambito dei trasferimenti immobiliari, stabilendo che, in presenza di determinati requisiti (soggettivi e oggettivi) e di specifiche condizioni (di cui si dirà infra), la base imponibile, ai fini delle imposte di registro, debba essere costituita dal “valore catastale” (c.d. “prezzo-valore”), indipendentemente dal corrispettivo pattuito riportato nel contratto di compravendita, in luogo del corrispettivo pattuito (generalmente più elevato).
La determinazione della base imponibile mediante l’applicazione del criterio del “prezzo-valore” è ammessa a condizione che la cessione dell’immobile sia realizzata nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di “attività commerciali, artistiche o professionali”, mentre non si applica alle cessioni nelle quali l’acquirente sia un soggetto Iva che acquista l’immobile nell’esercizio della propria attività d’impresa o professionale.
L’agevolazione in rassegna non si applica ai trasferimenti di fabbricati a destinazione diversa da quella abitativa (negozi, uffici, capannoni industriali, eccetera): è necessario, infatti, che la cessione abbia ad oggetto un “immobile ad uso abitativo e relative pertinenze”, vale a dire un immobile censito nella categoria catastale A (eccetto A/10), ovvero nelle categorie C/2, C/6 e C/7 nel caso di immobili pertinenziali a tale fabbricato.
Per l’applicazione della disciplina del “prezzo-valore” è necessario che, nel contratto di trasferimento, le parti dichiarino l’intero corrispettivo pattuito della compravendita. La mancanza di tale informazione, oltre a rendere inapplicabile la speciale disciplina agevolativa qui in commento, comporta un pesante regime sanzionatorio: ai sensi dell’articolo 1, comma 498, L. 266/2005 “se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull’intero importo di quest’ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l’importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell’articolo 71 del medesimo decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986”.
L’agevolazione del prezzo-valore può trovare applicazione anche per l’acquisto di pertinenze, anche con atto separato, purché la destinazione pertinenziale risulti nell’atto di acquisto della stessa (come già precisato nella circolare n. 12/2007). È bene ricordare che il vincolo pertinenziale richiede la presenza dei requisiti previsti dall’articolo 817 cod. civ., e più precisamente:
- il collegamento economico funzionale con il bene principale e;
- la volontà del soggetto di apporre il vincolo pertinenziale.
Deve, quindi, escludersi, come si legge nella risposta ad interpello n. 33/2022, la presenza del requisito pertinenziale in tutti quei casi in cui il bene accessorio attribuisca un’utilità solo al proprietario di esso e non al bene principale. Nel caso di specie, la pertinenza oggetto di acquisto si trova ad una distanza di 1300 metri dall’abitazione principale, ragion per cui si è chiesto all’Agenzia se tale ubicazione (non prossima al bene principale) faccia venire meno il requisito della pertinenzialità e, quindi, precluda la possibilità di applicare il regime del prezzo-valore.
In merito alla sussistenza del vincolo pertinenziale, nelle citate disposizioni civilistiche non vi è alcun riferimento alla circostanza che il bene pertinenziale sia materialmente prossimo a quello principale. E tale aspetto lo ha precisato anche la Corte di cassazione (sentenza n. 5050/2021) secondo cui “il vincolo pertinenziale non presuppone necessariamente contiguità fisica tra i due beni, in quanto il collegamento tra il bene principale e quello pertinenziale non è di tipo materiale ma di natura economico-funzionale”.
Tuttavia, se è pur vero che la distanza fisica non preclude l’esistenza del vincolo pertinenziale, è altrettanto vero che il requisito oggettivo del vincolo pertinenziale richiede che il bene accessorio deve arrecare utilità al bene principale e non al proprietario di quest’ultimo. Ed è proprio su quest’ultimo aspetto che l’Agenzia delle entrate si basa per fornire una risposta negativa al contribuente, poiché se la distanza non è di per sé preclusiva alla verifica del vincolo pertinenziale, è necessario comprovare la contiguità funzionale, che nel caso di specie il contribuente non ha provato.
