L’APE: solo obbligo informativo

Con il D.L. n. 63/2013, infatti, è stato modificato il contenuto di cui all’articolo 6 del D.Lgs. n. 192/2005, prevedendo innanzitutto che il “certificato di classificazione energetica degli immobili”, conosciuto fino ad allora come attestato di certificazione energetica (ACE), fosse sostituito dall’attestato di prestazione energetica (APE), disponendo per quest’ultimo inoltre un contenuto più ampio rispetto al primo.

In base alla prima versione “modificata” dell’articolo 6 del D.Lgs. n. 192/2005, l’APE doveva essere rilasciato per gli edifici e unità immobiliari costruiti, venduti o locati ad un nuovo conduttore. Mentre, sempre secondo le modifiche introdotte dal D.L. n. 69/2013, gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a interventi di ristrutturazione, tali da renderli inabitabili, dovevano essere dotati dell’APE prima del rilascio del certificato di agibilità. In buona sostanza, quindi, l’attestazione di prestazione energetica riguardava i nuovi contratti di locazione immobiliare e gli atti di compravendita di immobili intervenuti con decorrenza la data di entrata in vigore del D.L. n.63/2013.

Oltre a tale modifica normativa, veniva stabilito, in caso di vendita, trasferimento di immobili a titolo gratuito ovvero di nuova locazione di edifici e/o singole unità immobiliari:

• l’obbligo, in capo al proprietario dell’immobile, di produrre l’APE;
• l’inserimento di un’apposita clausola con la quale l’acquirente o conduttore devono dare atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione comprensiva dell’APE con riferimento alla prestazione energetica dell’edificio (comma 3);
• l’allegazione dell’APE a pena di nullità del contratto (comma 3-bis).

Con riferimento a tale ultima condizione, quindi, a pena di nullità dell’atto l’APE doveva essere allegato:

• ai contratti di compravendita;
• agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito (ad esempio, donazione);
• ai nuovi contratti di locazione.

Per quanto riguarda, invece, i rinnovi dei contratti di locazione, come correttamente indicato dallo Studio del Notariato del 19.9.2013, n.657-2013/C, tale disciplina non trova(va) applicazione, in quanto rientranti in un precedente rapporto e non in una nuova locazione.

Con il D.L. n. 145/2013, l’articolo 6 del D.Lgs. n. 192/2005 è stato nuovamente modificato, stabilendo, a partire dal 24.12.2013, quanto segue:

1. l’eliminazione dell’obbligo di allegare l’APE relativamente:

• agli “atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito”;
• ai contratti di locazione di singole unità immobiliari;

2. la trasformazione, in caso di mancata allegazione dell’APE, della norma che disponeva la nullità del contratto in sanzione pecuniaria.

Da un punto di vista monetario tali sanzioni pecuniarie risultano essere così stabilite:

• da € 3.000 a € 18.000, in caso di mancata allegazione dell’APE (per le fattispecie per le quali sussite tale obbligo);
• da € 1.000 a € 4.000 in caso di mancata informazione o consegna dell’APE.

Il comma 3 del citato articolo 6 prevede inoltre l’obbligo di inserire nel contratto un’apposita clausola, con la quale l’acquirente o il conduttore devono dare atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione comprensiva dell’APE. A tal proposito come indicato ancora dal citato Studio del Notariato n. 657-2013/C, le “informazioni” devono essere “specifiche, concernenti in particolare la prestazione energetica dell’edificio trasferito o locato”, così come desumibili dall’APE stesso di cui l’edificio risulta dotato. Tuttavia, nel contratto è̀ sufficiente riportare la dichiarazione dell’interessato che ha ricevuto le informazioni, senza cioè esplicitare in dettaglio il tipo e le informazioni ricevute.

Ancora con riferimento al nuovo comma 3 del citato articolo 6, si ricorda che è stato aggiunto un periodo in base al quale il pagamento della sanzione per l’omesso inserimento dell’apposita clausola e per omessa allegazione dell’attestato non esonera dall’obbligo di presentare tale dichiarazione o l’APE nel termine di 45 giorni.

In riferimento all’applicazione delle nuove disposizioni normative, il comma 8 dell’art. 1, D.L. n. 145/2013, prevede inoltre la possibilità di applicare in via retroattiva (cioè per le violazioni commesse anteriormente al 24.12.2013) la nuova sanzione pecuniaria, in luogo di quella, più grave, della nullità previa richiesta di una delle parti ovvero di un avente causa e qualora la nullità non sia ancora stata dichiarata con sentenza passata in giudicato.