L’applicazione della ritenuta nelle locazioni brevi

Al pari delle locazioni “ordinarie”, anche nell’ipotesi di locazione breve la cedolare secca rappresenta un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali sui redditi derivanti dalla locazione di beni immobili.

Tuttavia, sotto il profilo sostanziale, la tassazione delle locazioni brevi prevede l’applicazione di un’imposta sostituiva nella misura del 21%, a differenza, invece, delle locazioni ordinarie (non brevi) per le quali al ricorrere dell’esistenza di un contratto di locazione di tipo convenzionato, relativo ad un immobile ubicato nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del D.L. 551/1988) e nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal CIPE), è prevista anche la possibilità di applicare un’aliquota nella misura del 10%.

Quanto previsto dall’articolo 4, comma 2, D.L. 50/2017, secondo cui alle locazioni brevi è applicata un’aliquota del 21%, deve essere poi necessariamente coordinato con il contenuto di cui al comma 5 della stessa disposizione normativa, in quanto, limitandosi alla sola lettura del comma 2, potrebbe sembrare che solo chi adotta il regime della cedolare secca e si avvale dell’intervento di intermediari “subisca” una ritenuta pari al 21%.

Nell’ambito delle locazioni brevi l’articolo 4, comma 5, D.L. 50/2017 (post conversione) stabilisce infatti che l’intervento di intermediari immobiliari o di gestori di portali on line residenti, che incassano i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione, comporta sempre da parte di questi ultimi l’applicazione di un’imposizione del 21%:

• sia nel caso in cui il locatore abbia opzionato per il regime della cedolare secca, in tal caso la “ritenuta” è da considerarsi a titolo definitivo;
• sia nel caso in cui il locatore adotti la tassazione Irpef ordinaria, in tal caso l’importo pari al 21% del canone trattenuto dall’intermediario immobiliare rappresenta una ritenuta a titolo d’acconto.

Infatti il comma 5 prevede che “I soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento con le modalità di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e alla relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322. Nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto”.

A seguito dei chiarimenti di cui alla circolare AdE 24/E/2017, l’applicazione delle ritenuta di fatto trova un applicazione molto contenuta. Infatti, l’Agenzia nel citato documento di prassi evidenza due ipotesi di esclusione dall’applicazione della ritenuta, quali:

1. il pagamento mediante assegno bancario intestato al locatore;
2. il pagamento mediante carte di credito direttamente al locatore.

In caso di pagamento mediante assegno bancario intestato al locatore, l’intermediario, non avendo la materiale disponibilità delle risorse finanziarie su cui operare la ritenuta, non è tenuto a tale adempimento anche se l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite.

In caso di pagamento del canone mediante carte di pagamento (carte di credito, di debito, prepagate) gli intermediari autorizzati (banche, istituti di pagamento, istituti di moneta elettronica, Poste Italiane s.p.a.) nonché le società che offrono servizi di pagamento digitale e di trasferimento di denaro in Internet (ad es. PayPal), non svolgendo attività di intermediazione, non sono tenuti ad operare la ritenuta che deve eventualmente essere effettuata dall’intermediario che incassa il canone o interviene nel pagamento.

In conclusione, per effetto dell’articolo 4, comma 5, D.L. 50/2017 (post conversione), l’intervento dell’intermediario immobiliare o del soggetto che gestisce portali on line nella locazione a breve di immobili, per conto del proprietario degli stessi con incasso dei canoni o dei corrispettivi, comporta sempre il trasferimento al locatore del canone al netto della ritenuta, sia essa a titolo d’imposta o a titolo d’acconto, salvo il pagamento mediante assegno intestato direttamente al locatore.

Sotto il profilo procedurale, ai sensi del comma 5 gli intermediari che incassano i corrispettivi dei contratti in argomento, operando in qualità di sostituti d’imposta, effettuano una ritenuta del 21% sull’ammontare dei corrispettivi incassati all’atto dell’accredito, provvedono al relativo versamento entro il giorno 16 del mese successivo all’incasso, mediante modello unico di versamento (F24) secondo quanto previsto dall’articolo 17 D.Lgs. 241/1997 e inviano la certificazione ai sensi dell’articolo 4 D.P.R. 322/1998.