Le caratteristiche dei fabbricati collabenti

• manufatti con superficie coperta inferiore a 8 ;
• serre adibite alla coltivazione e alla protezione delle piante sul suolo naturale;
• vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
• manufatti isolati privi di copertura;
• tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 e di volumetria inferiore a 150 m³;
• manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
• fabbricati in corso di costruzione o di definizione;
• fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti).

Qualche considerazione merita tale ultima categoria per la quale, si ricorda come, la stessa Agenzia delle Entrate, con la nota direttoriale del 30 luglio 2013, protocollo n. 29440, abbia precisato che l’accatastamento è una facoltà e non un obbligo.

I fabbricati collabenti sono quegli immobili che, in ragione delle loro caratteristiche, o per meglio dire del loro stato di dissesto, non sono produttivi di reddito.

I fabbricati collabenti sono quegli immobili che l’articolo 6, comma 1, lettera c), D.M. 28/1998, definisce come costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, cui l’immobile è censito o censibile, ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Come detto, per tali immobili, è possibile, a mezzo di apposita procedura DOCFA, procedere al loro accatastamento, che comporterà l’iscrizione nel gruppo catastale F in cui trovano collocazione gli immobili privi di rendita. In particolare, la categoria in cui si collocano gli immobili collabenti è la F/2.

Si precisa come, l’immobile, ordinariamente censito nella categoria catastale A o D, ad esempio una stalla iscritta in D/10, che a seguito di eventi atmosferici funesti diviene inagibile e assume le caratteristiche per poter essere considerato come collabente, non può essere declassato in F/2, ma deve essere dapprima cancellato e poi nuovamente accatastato tra i collabenti.

L’eventuale iscrizione nella categoria catastale F/2 tra i fabbricati collabenti ha delle ripercussioni da un punto di vista fiscale, infatti, in tal caso, ai fini Imu, l’immobile non è più considerato tale ma viene equiparato a un’area edificabile.

Schematizzando, ai fini dell’Imu, si potranno verificare le seguenti 3 situazioni di riferimento:

1. semplice inagibilità – abbattimento, su richiesta dell’Imu al 50%;
2. presenza di muri delimitatori con conseguente impossibilità a produrre reddito – Imu non dovuta;
3. inesistenza dei muri delimitatori – area edificabile. In tal senso depone anche una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 5166/2013 (nel caso di specie la controversia aveva a oggetto un terreno su cui insistevano alcuni fabbricati rurali destinati alla demolizione e alla ricostruzione come fabbricati civili).

Le considerazioni fin qui fatte possono avere portata generale, ma, quando caliamo l’analisi sul mondo agricolo, bisogna ricordarsi come, ai sensi dell’articolo 2, lettera b), D.Lgs. 504/1992, espressamente richiamato dall’articolo 13, comma 2, D.L. 201/2011, non si considerano a prescindere fabbricabili, anche se lo strumento urbanistico li consideri tali, i terreni posseduti e direttamente coltivati da coltivatori diretti e/o Iap.