Le deducibilità collegate all’acquisto di immobili da locare
di Laura MazzolaIl limite di trecentomila euro costituisce l’ammontare massimo di spesa su cui calcolare la deduzione del 20 per cento, prevista per gli acquisti (o la costruzione) di immobili abitativi destinati alla locazione effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, anche nel caso di acquisto di più abitazioni.
Tale chiarimento, inserito al paragrafo 1.9 della circolare dell’Agenzia delle entrate n. 3/E/2016, tiene conto, oltre che dell’articolo 21 del D.L. 133/2014, anche dell’articolo 2, comma 4, del D.M. 8 settembre 2015, il quale prevede, per gli immobili acquistati in comproprietà, la deduzione in capo “ai soggetti titolari del diritto di proprietà […] in relazione alla quota di proprietà”.
Inoltre, tale deduzione, come previsto dall’articolo 5, primo comma, del medesimo Decreto, è riconosciuta “una sola volta per ogni singolo immobile”.
Ne consegue che, come evidenziato dal documento di prassi in esame, nell’ipotesi in cui tre soggetti acquistino in comproprietà e in parti uguali un immobile con prezzo pari a 900.000 euro, ciascuno di essi potrà calcolare la deduzione su un ammontare massimo di 100.000 euro, pari a un terzo del limite massimo di spesa deducibile, calcolando la deduzione pro-quota ed una sola volta per ogni singolo immobile.
Inoltre, anche nel caso di acquisto di più unità immobiliari abitative da destinare alla locazione, l’importo di 300.000 euro rimane il limite complessivo di spesa spettante al singolo soggetto, a norma dell’articolo 21, comma 3, del D.L. 133/2014.
Pertanto, l’acquisto di un ulteriore immobile (non in comproprietà) rispetto a quello indicato nell’esempio precedente, per un importo di 150.000 euro, comporta la deduzione del 20 per cento di 250.000 (dato dalla sommatoria di 100.000 e 150.000).
Il successivo acquisto di una ulteriore abitazione per un importo di 200.000 euro comporta il raggiungimento del limite massimo di 300.000 euro e, quindi, la deduzione del 20 per cento di 50.000 euro (quale importo residuo ai fini del computo dei 300.000).
Al riguardo, l’Agenzia delle entrate afferma che “il limite di 300.00 euro costituisce l’ammontare massimo di spesa complessiva su cui calcolare la deduzione, per l’intero periodo di vigenza dell’agevolazione, sia con riferimento alla abitazione che al contribuente”.
In merito poi all’importo deducibile degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari da destinare alla locazione, l’Agenzia delle entrate, facendo riferimento alle istruzioni relative al modello Unico PF 2015, al modello 730/2016 ed al modello Unico PF 2016, prevede la deducibilità dell’onere nel periodo di imposta in cui è stata sostenuta la spesa.
Di conseguenza, “ai fini del riscontro della effettività della spesa rilevano […] le quietanze di pagamento degli interessi passivi”.
Inoltre, occorre rilevare che:
- in caso di mutuo stipulato per un importo superiore a 300.000 euro, gli interessi deducibili devono essere ridotti applicando la formula seguente: 300.000 x interessi pagati / importo del mutuo;
- la deduzione degli interessi passivi può essere fruita per l’intera durata del mutuo.
