8 Marzo 2016

Le locazioni turistiche: alcuni aspetti da considerare

di Leonardo Pietrobon
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I contratti di locazione turistica sono sempre più diffusi per lo “sfruttamento” degli immobili collocati in località turistiche. La diffusione di tali tipologie contrattuali e da ricercarsi, sia per le maggiori libertà offerte ai locatori, sia perché in molti casi sono anche più economici. Ai sensi dell’articolo 53 del Codice del Turismo si definiscono locazioni turistiche “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati”.  Dal punto di vista civilistico, tali contratti, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione, ma a differenza dei normali contratti di locazione, i contratti di tipo turistico prevedono la stipula tra le parti soltanto nel caso in cui la locazione abbia durata superiore ai 30 giorni. In caso contrario, la legge non prevede alcun pagamento di imposta di registro e nessun tipo di obbligo a carico del locatore o dell’affittuario. Soltanto nel caso in cui la durata del contratto superi il mese, il contratto deve essere redatto obbligatoriamente in forma scritta, in quanto soggetto a registrazione obbligatoria.

I contratti di locazione di tipo turistico, sono una delle tipologie di contratto, espressamente prevista dal Legislatore agli articoli 1571 e s.s. del codice civile. Tali contratti, come detto, non sono soggetti a registrazione, a condizione che la loro durata non sia superiore ai 30 giorni. In questo caso, quindi, il contratto non è soggetto, né ad imposta di registro, né all’imposta di bollo.

Come già accennato, tale contratto rappresenta un contratto “libero”, in quanto non sono imposte regole per il calcolo del canone stabilito, che resta alla libera contrattazione delle parti. Inoltre, rispetto agli altri tipi di contratti di affitto, non vi è alcun obbligo di versare, né caparre, né tantomeno cauzioni.

La locazione turistica si differenzia da altre attività, come ad esempio case vacanza o B&B in quanto in questo caso vi è soltanto una locazione di una stanza o di un appartamento, senza l’offerta di alcun servizio aggiuntivo, come ad esempio pulizia giornaliera, cambio di biancheria o servizi di ristorazione, colazione, stiratura, eccetera. Nelle locazioni turistiche il conduttore deve essere necessariamente informato sul fatto che l’appartamento è sprovvisto di servizio di cambio biancheria, sia da bagno che da letto, e che quindi, è tenuto in autonomia al riassetto delle stesse, sino al termine della sua permanenza.

Nel caso in cui, invece, si intenda offrire anche questi servizi, si corre il rischio di non essere più difronte ad una locazione turistica, ma ad un’attività di tipo alberghiero, che deve essere esercitata solamente in via imprenditoriale, attraverso l’apertura di una partita Iva. Le locazioni turistiche, invece, presentano l’indubbio vantaggio di poter essere utilizzate anche in forma non imprenditoriale, se l’attività non è abituale, effettuata cioè saltuariamente e per brevi periodi (si pensi ad un appartamento al mare affittato solo per un mese l’anno). In caso contrario è necessario avviare un’attività imprenditoriale, che richiede l’apertura di una partita Iva, l’iscrizione in Camera di Commercio e la presentazione di una SCIA in Comune per comunicare l’inizio dell’attività.

Un ulteriore aspetto, riguarda il rispetto della normativa Regionale o Comunale in tema di locazioni turistiche. Ogni Comune, specialmente quelli di più grandi dimensioni, hanno adottato un proprio regolamento volto a disciplinare la locazione turistica. Ad esempio, molti Comuni hanno adottato una tassa di soggiorno, o richiedono l’iscrizione in un apposito registro di tutti i soggetti che effettuano locazioni turistiche anche in forma non imprenditoriale. Per questo motivo, dare una lettura al regolamento adottato dal proprio Comune è sicuramente cosa utile per evitare possibili contestazioni future.

Dal punto di vista “pratico” per certificare il reddito ricevuto dalla locazione, che dovrà essere riportato in dichiarazione dei redditi sarà sufficiente predisporre e conservare:

  1. il contratto di locazione ad uso turistico, firmato da entrambe le parti per esteso nell’ultima pagina e per sigla in ogni sua pagina: potrebbe essere utile avere copia dei documenti di identità degli occupanti;
  2. la ricevuta che dovrete rilasciare al momento del pagamento del canone di locazione: il canone di locazione deve essere versato al momento del rilascio dei locali. Sulla ricevuta da consegnare all’ospite dovrà essere applicata una marca da bollo da € 2,00 qualora il canone di locazione superi le € 77,47.

 

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