Le nuove regole sulla “prima casa” per chi si trasferisce all’estero
di Francesca BeniniL’Agenzia delle entrate, con la circolare n. 3/E/2024, ha fornito chiarimenti in merito ad alcune novità che sono state introdotte in relazione al settore delle imposte indirette nel corso del 2023.
Con il presente intervento, si vuole concentrare l’analisi sul chiarimento relativo alle modifiche introdotte dall’articolo 2, D.L. 69/2023, ossia alle modifiche delle condizioni di accesso al beneficio “prima casa” per i contribuenti che si trasferiscono all’estero.
Come noto, il citato articolo 2, D.L. 69/2023, è intervenuto sulla nota II-bis, posta in calce all’articolo 1, della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986, modificando i criteri necessari per avvalersi dell’imposta di registro agevolata – c.d. “prima casa” – in relazione agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso (oggi definite dalla non appartenenza alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9), previsti per gli acquirenti che si sono trasferiti all’estero per ragioni di lavoro.
Tale novella legislativa è stata introdotta al fine di superare la procedura di infrazione n. 2014/4075 della Commissione Europea, secondo la quale la nota II-bis), comma 1, lettera a), primo periodo, della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986, attuava una discriminazione, fondata sulla nazionalità, nei confronti dei cittadini di altri Stati UE.
Prima delle modifiche introdotte dall’articolo 2, D.L. 69/2023, l’agevolazione “prima casa” non poteva, infatti, essere invocata da parte dei cittadini non italiani che non avevano intenzione di stabilirsi in Italia.
Tale discriminazione, a seguito della novella normativa, è stata superata ed è stato ancorato l’accesso al beneficio “prima casa” ad un criterio oggettivo, indipendentemente dalla cittadinanza del contribuente.
In particolare, la novella legislativa ha previsto che il soggetto che si trasferisce all’estero può accedere al beneficio prima casa, solo se sussistono contemporaneamente le seguenti condizioni:
- il contribuente si trasferisca all’estero per ragioni di lavoro;
- il contribuente abbia risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la sua attività, anteriormente all’acquisto dell’immobile;
- il contribuente abbia acquistato l’immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui aveva la residenza o in cui svolgeva la propria attività prima del trasferimento.
L’Agenzia delle entrate, con la circolare n. 3/E/2024, ha chiarito che il primo requisito (trasferimento all’estero per motivi di lavoro) deve intendersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile. Secondo l’Agenzia delle entrate, infatti, il trasferimento per ragioni di lavoro, verificatosi in un momento successivo all’acquisto dell’immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale in questione.
In relazione al secondo requisito (residenza in Italia ovvero svolgimento di attività nel nostro Stato), l’Agenzia delle entrate, con la citata circolare, ha chiarito che il termine “attività” deve essere interpretato nel senso di ricomprendere ogni tipo di attività, ivi incluse quelle svolte senza remunerazione.
L’Agenzia delle entrate, inoltre, ha precisato che la verifica del requisito temporale (quinquennio) della residenza, nonché di quello relativo all’effettivo svolgimento in Italia della propria attività, non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo.
Da ultimo, l’Agenzia delle entrate, con la circolare in esame, ha chiarito che, per fruire della agevolazione prima casa, il lavoratore che si trasferisca all’estero è tenuto, in ogni caso, a rispettare le altre condizioni previste dalla nota II-bis, comma 1, della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986, ossia:
- assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune (lettera b) e
- novità nel godimento dell’agevolazione (lettera c).
Non è richiesto, invece, secondo l’Agenzia delle entrate, che il lavoratore stabilisca la propria residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato: ciò sia in caso di fruizione dell’agevolazione in sede di primo acquisto da parte del residente all’estero, sia in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, entro un anno dalla vendita infraquinquennale dell’immobile agevolato.
In tale ultima ipotesi, infatti, secondo l’Agenzia delle entrate, non è necessario ottemperare all’obbligo di adibire il nuovo immobile ad abitazione principale.
Come per il criterio della residenza, a detta dell’Agenzia delle entrate, anche la destinazione dell’immobile ad abitazione principale non può essere imposta a coloro che vivono all’estero e che, pertanto, si troverebbero nella impossibilità di ottemperare a tale prescrizione.
